Переход Обязательств По Оплате Коммунальных Услуг Правопреемнику
Особенности покупки квартиры с коммунальными долгами
Перед тем, как подписать договор купли-продажи, следует проверить – а не имеется ли долгов по объекту недвижимости. Для этого можно позвонить в Управляющую компанию и выяснить всю нужную информацию. Обычно её предоставляют без каких-либо трудностей.
Новый собственник может оплатить задолженность по собственному желанию. Зачастую покупатели просят снизить цену из-за наличия долга. Устная договоренность с владельцем квартиры не имеет никакой юридической силы.
Переход на прямую оплату за коммунальные услуги
Вопрос с прямыми договорами не до конца продуман и проработан. Очевидно этот переход выгоден УК РК, поэтому они его и предлагают всем домам своим, но для жителей он не выгоден и несет большие риски, в первую очередь в виду неготовности законодательной базы для прямых договоров.
У независимо оценивающих законодательные инициативы экспертов мнение относительно введения прямых расчетов неоднозначное. Действительно, новые правила могут помочь в решении проблемы с управляющими организациями, которые намеренно удерживают деньги жильцов, в результате чего те становятся должниками в глазах РСО.
Энциклопедия решений
Тем не менее необходимо учитывать, что после передачи недвижимости покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, хотя и не обладает правом распоряжения недвижимостью, является ее законным владельцем (см., например, п. 60 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), а значит и фактическим потребителем коммунальных услуг. Согласно правовой позиции КС РФ, изложенной в определении от 18.07.2006 N 373-О, моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является не момент государственной регистрации права собственности, а дата приемки объекта в эксплуатацию с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и на иных законных основаниях. Этот подход на сегодняшний день широко распространен в судебной практике (см., например, постановления АС Поволжского округа от 02.07.2015 N Ф06-24745/15, АС Западно-Сибирского округа от 08.09.2016 N Ф04-3252/16, Двенадцатого ААС от 25.02.2015 N 12АП-13154/14, Седьмого ААС от 10.05.2016 N 07АП-2436/16, ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2013 N Ф07-6180/13, Четырнадцатого ААС от 24.03.2014 N 14АП-12156/13, апелляционное определение Московского городского суда от 10.12.2015 N 33-46754/15).
Разумеется, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а также учитывая, что по смыслу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества может быть соглашением сторон договора возложено на сторону, не являющуюся собственником этого имущества, в договор продажи недвижимости может быть включено условие о том, что продавец оплачивает коммунальные услуги лишь до момента передачи недвижимости покупателю, после чего соответствующая обязанность возлагается на покупателя. В связи с этим отметим, что по смыслу ГК РФ подобное условие связывает лишь стороны договора продажи недвижимости (см. п. 2 ст. 8.1, п. 3 ст. 308, п. 2 ст. 551 ГК РФ). Для третьих же лиц (в частности, для лиц, с которыми у продавца заключены договоры об оказании коммунальных услуг) ни факт передачи недвижимости покупателю, ни то обстоятельство, что продавец и покупатель распределили между собой обязанность по оплате коммунальных услуг вышеописанным образом, сами по себе не имеют значения (см. п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, постановление Седьмого ААС от 17.11.2015 N 07АП-10172/15). Это означает, что, например, энергоснабжающая организация вправе требовать оплаты потребленной электроэнергии от собственника недвижимости, с которым у нее имеется действующий договор купли-продажи электроэнергии. Тем не менее существуют прецеденты удовлетворения судами требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг непосредственно с покупателя недвижимого имущества за период с момента передачи ему соответствующего объекта недвижимости (постановление Восьмого ААС от 27.02.2014 N 08АП-11938/13).
Переход на прямые договоры по оплате коммунальных услуг уничтожит рынок УК
Во-вторых, на УО останутся долги за прежние годы. А денег через управленцев будет проходить ощутимо меньше: коммунальные платежи — это около 60% от общей суммы в квартплате. «Кто будет гасить эти долги? Если монополисты начнут их взыскивать, то большинство управляющих компаний обанкротятся, потому что денежного потока у них не будет и расплачиваться будет нечем», — поясняет глава СРО «Ассоциация управляющих и эксплуатационных компаний в сфере ЖКХ» Евгений Пургин.
«Долг не всегда образуется по злому умыслу, очень велика доля ошибок в начислениях из-за недостаточной квалификации сотрудников УК, — утверждает зампредседателя жилищного комитета Петербурга Людмила Соловьева. — Бухгалтеры многих УК и ТСЖ до сих пор считают на счетах и не умеют работать с современными компьютерными программами».
Наследование долгов и обязательства
Долги к наследникам переходят солидарно (т.е. кредитор имеет право требовать исполнения обязательства от всех наследников сразу, либо же обратиться за исполнением к одному наследнику). Следует помнить, что в любом случае наследник несет ответственность только в пределах доли принятого имущества.
- Банк имеет право только на ту сумму кредита, которая имелась на день смерти наследователя. В данную сумму не входит сумма штрафов, начисление процентов, которые уже возникли после смерти гражданина.
- Следует помнить, что каждый конкретный случай может иметь свою специфику, поэтому необходимо до принятия наследства оценить размер наследуемого имущества и размер средств, которые подлежит выплате банку. Возможно, имущество обременено залогом, либо по договору выступает поручитель.
- Банк может предъявить требования к наследникам, которые в обычных обстоятельствах предъявляют к своим заемщикам.
Оплата коммунальных услуг напрямую: плюсы и минусы прямых договоров
Представители платежного агента – ООО «РИЦ-Ульяновск» — отметили, что к «минусам» прямых договоров можно отнести увеличение времени при пересчете коммунальных платежей, когда ЖКХ-услуги оказаны в ненадлежащем качестве, поскольку приходится запрашивать информацию и у управляющей компании, и у ресурсоснабжающей организации. В ближайшее время ООО «РИЦ» планирует перейти на единый платежный документ, по которому жильцы смогут оплачивать все коммунальные услуги – и в адрес управляющих компаний, и в адрес поставщиков энергоресурсов.
Приглашенные на заседание руководители ульяновских управляющих компаний в своем большинстве одобрили идею прямых договоров. По мнению директора ООО «УК МегаЛинк» Александра Николаева, переходить к такой схеме необходимо было еще несколько лет тому назад, чтобы не накапливать многомиллионных долгов перед ресурсоснабжающими предприятиями. Директор ООО «УО Жилстройсервис» Николай Погодин привел конкретную статистику: если раньше на управляющую компанию за полученную домами тепловую энергию ложилась финансовая нагрузка в размере 40 миллионов рублей ежемесячно, то теперь этот показатель равен всего одному миллиону рублей (расходы на общедомовые нужды).
Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника
Однако в отличие от наследования, обязанности к новому хозяину не передаются в полном объеме. Оплата коммунальных услуг новому собственнику будет начисляться с момента регистрации его прав в Едином государственном реестре. То есть предыдущие начисления значения в данном случае не имеют. В то же время такая ситуация может повлечь определенные трудности для нового владельца.
Если покупатель сталкивается с подобной ситуацией, но все-таки намерен приобретать жилье, он может получить информацию и самостоятельно. В таком случае допускается личное обращение или через интернет в ЕИРЦ, управляющую компанию, ИСЖ, ресурсообеспечивающую организацию. При этом не требуется получать детальные сведения. Достаточно будет выяснить, имеется ли задолженность в принципе. Следует отметить, что такой вариант вызовет определенные трудности, поскольку уполномоченные инстанции могут отказать постороннему в предоставлении сведений. В то же время можно обратиться к нотариусу, который на возмездной основе сделает необходимые запросы.
Переход Обязательств По Оплате Коммунальных Услуг Правопреемнику
В случае расчетов за коммунальные услуги через систему единых информационно-расчетных центров (ЕИРЦ) после заключения договора по оплате коммунальных услуг по установленным приборам учета с управляющей организацией потребитель самостоятельно представляет подготовленный комплект документов вместе с заключенным договором в ГКУ «ИС района».
Для заключения договора по оплате коммунальных услуг по установленным приборам учета потребитель подготавливает необходимый комплект документов для представления в управляющую организацию и ГКУ «ИС района», а именно:
Как перейти на прямую оплату коммунальных ресурсов поставщикам и правильно заключить договор с ними
Важно учесть, что попытки УК самостоятельно устраниться от посредничества между поставщиками и жильцами без соответствующего решения общего собрания или желания поставщика расторгнуть соглашение с УК незаконны.
Важно помнить, что поставщики вправе отложить переход на прямые договоры с жильцами на 3 месяца. При необходимости такой отсрочки представители поставщиков должны направить соответствующее уведомление инициативной группе жильцов и в УК в течение пяти дней с момента получения копии протокола собрания.
Переход Обязательств По Оплате Коммунальных Услуг Правопреемнику
Например, ООО «Энергокомфорт» обратилось в суд с иском к Л., Б.,К., А. о взыскании солидарно задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги, указав, что в период времени с 01.03.2005 по 23.06.2006 ответчики не исполняли обязанность по оплате за жилье и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность в сумме 48756 руб. 51 коп. В связи с тем, что данное жилое помещение в указанный период находилось в общей долевой собственности ответчиков (¼ доли у каждого), и сособственники не выделили в натуре свои доли из общего имущества, истец просил взыскать сумму задолженности с ответчиков в солидарном порядке.
В том случае, когда жилое помещение находится в общей собственности нескольких лиц и доли в праве определены (долевая собственность; например, 1/4 доли в праве, 1/3 доли в праве и т.д.), то указанные собственники несут ответственность по оплате жилищно-коммунальных услуг соразмерно доле в праве общей долевой собственности на квартиру (долевая ответственность).
Переход Обязательств По Оплате Коммунальных Услуг Правопреемнику
Иначе говоря, так называемые прямые расчеты — это лишь особый способ исполнения обязательства собственников помещений перед исполнителем коммунальных услуг, само обязательство при этом остается неизменным.
Основанием для перехода на прямые расчеты с РСО является решение общего собрания собственников помещений в МКД (членов ТСЖ, ЖСК), принятое в соответствии с требованиями ЖК РФ. Такое решение не требует согласования с органами публичной власти, а также с правлением товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, управляющей либо ресурсоснабжающими или другими организациями. Принятие такого решение является обязательным для всех потребителей.
Договор дарения и переход долгов по коммунальным услугам
О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.
Согласно п. 5 ч . 2 [K=8;P=153;T=ст. 153 Жилищного кодекса РФ] обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение. Следовательно, по закону новый собственник (с момента возникновения права собственности — дата регистрации права собственности в ЕГРП) не отвечает по долгам прежнего собственника, за исключением взносов на капитальный ремонт. В соответствии с ч. 3 [K=8;P=158;T=ст. 158 ЖК РФ] при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Оплата за жилищно-коммунальные услуги в период до вступления в наследство: законно ли
Далее — мать умирает. Вопрос: кто собственник — Я? Нет, отвечают мне. Ты можешь стать им только через 6 месяцев. Ибо тогда по закону вступишь в права наследования, до тех пор — ни-ни!! И пока не имеешь права совершать НИКАКИХ действий с этой недвижимостью. Так а кто тогда собственник. Умершая мать?? Государство? КТО. Получается, квартира висит в некоем правовом пустом пространстве? Она ничья? И как мне быть? Ведь продолжают приходить листки с коммуналкой! Кому? Мне!! Тогда я не понимаю, где логика? Никаких действий я не могу совершать с квартирой (даже сдать в наём по закону не могу) а платить должен, ибо прописан. И никого не волнует, что я фактически не потребляю услуги ЖКХ т.к. не живу там. Так логика-то где??
И ещё: ведь отношения с ЖКХ возникают именно у СОБСТВЕННИКОВ! Именно они заключают договор, по которому получают дары ЖКХ и их потом оплачивают! Так?? Или я не прав?? И если так, то на каком основании Я, просто прописанный должен оплачивать то, что не потребляю?? Где вновь перезаключённый со мной договор? Где моя подпись? Нет его, ибо я не вступил в права собственности! Получается некий юридический казус! Господа ЮРИСТЫ, прошу! Помогите разобраться!:)
Переход на прямые договора предоставления коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями
Следует отметить, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация. Именно на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям. При этом выставление соответствующих платежных документов лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, после даты заключения договора с ресурсоснабжающей организацией является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 (Письмо Минстроя России от 04.05.2020 № 20073-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2020 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»).
Решение принимается простым большинством голосов. То есть, общее собрание считается правомочным принимать решения в случае, если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов, принадлежащих собственникам помещений в соответствующем многоквартирном доме. При этом решение по вопросу считается принятым, если «за» проголосовало большинство собственников из числа лиц, принимающих участие в общем собрании.
Консультация юриста по вопросам счета на оплату коммунальных услуг
в период с ноября 2011 по сентябрь 2012 года я вместе с двумя несовершеннолетними детьми была прописана в квартире у мамы. проживали мы в другом месте. в период с ноября 2011 по июнь 2012 квартплату я платила ежемесячно в полном объеме за троих (я и дети). на квитанциях просила указывать за подписью принявшего платеж, что плата прошла за такой то месяц за троих человек. за остальное время у меня образовался долг. в сентябре 2012 года я с детьми выписалась с данной жилплощади. мама не платит за квартиру вообще с 2007 года и платить не собирается в принципе. в октябре 2012 года я по региональной целевой программе «Дом для молодой семьи» приобрела у мамы ее же квартиру. она выписалась и я с детьми снова прописалась в уже принадлежавшей мне квартире. когда обратилась к компаниям, предоставляющим коммунальные услуги, то выяснилось, что лицевой счет менять никто не собирается, долги (а это не маленькие суммы) остались получается на мне, хотя договор купли-продажи был составлен без указания перехода задолженности. договор на предоставление коммунальных услуг и соответственно оплатой их мной не заключался. сказали, что собственника мы в базе поменяли — платите. что делать? почему же все долги должна выплачивать я и на каком основании — ведь со мной никаких договоров не заключали как с собственником. не пойму где истина. свой долг, который у меня образовался за прошлый период я планирую погасить до конца месяца, но как же быть с другими суммами? грозят, что начали подготовку дел в суд. помогите пожалуйста!
Обращаемся к Вам с просьбой о помощи. С 1 декабря 2011 года оплату за коммунальные услуги должен был принимать филиал «Сочинский» ОАО «Славянка», но оплату жильцы произвели в кассу филиал «Янтарь» ФБУ СК «Сочинский». С 1 марта 2012 года оплату за коммунальные услуги жильцы производят через Сбербанк на расчетный счет филиал «Сочинский» ОАО «Славянка», но в квитанциях стоит задолженность за декабрь 2011, январь и февраль 2012 года и сумма задолженности возрастает с каждым месяцем. Филиал «Сочинский» ОАО «Славянка» произведет списание задолженности по потребленным коммунальным услугам только случае, когда филиал «Янтарь» переведет на расчетный счет филиала «Сочинский» ОАО «Славянка» денежные средства, поступившие за период с 01.12.2011 по 29.02.2012. Подскажите, пожалуйста, как нам быть и наши дальнейшие действия. Большое спасибо.
Нюансы долгов по коммунальным платежам от предыдущего собственника
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга. Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
27 Июл 2019 jurist7sib 116