Как купить квартиру по доверенности продавца
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры
- Персональная информация о настоящем собственнике жилья;
- Наличие или отсутствие у хозяина ограничения или лишения дееспособности;
- Желательно проверить личность продавца, а также узнать, наблюдается ли он у психиатра или нарколога. Согласно правовым нормам, лица, состоящие на учете у указанных специалистов, не ограничиваются в правах на осуществление сделок с недвижимостью (если нет решения суда о степени их дееспособности). Уделяют пристальное внимание способности продавца отдавать отчет своим действиям во время сделки с недвижимостью. Если у собственника ограничена дееспособность, то действия в его интересах должен осуществлять опекун с согласия органов опеки и попечительства;
- Необходимо проверить подлинность всех представленных продавцом бумаг. При отсутствии знаний и возможности осуществить данный шаг своими силами, рекомендуется прибегнуть к услугам профессионалов;
- Получить информацию обо всех гражданах, прописанных в жилом помещении. Если на момент приобретения в доме или квартире прописаны люди, то они имеют право и дальше там проживать;
- Узнать возраст продавца. Несовершеннолетние граждане вправе осуществлять сделки с недвижимостью при наличии согласия законных представителей и органа опеки и попечительства. Если ребенок не достиг возраста 14 лет, то продавать квартиру или дом от его имени может законный представитель, при наличии одобрения этих действий со стороны органов опеки и попечительства. Такой порядок прописан в нормативных актах, а указанная государственная организация защищает права и интересы несовершеннолетних граждан. Они контролируют, чтобы последние, после отчуждения принадлежащего им жилого помещения, получили квартиру или дом с условиями не хуже, чем были ранее;
- Получить информацию о наличии или отсутствии долгов перед ИФНС по уплате налога на недвижимое имущество;
- Убедиться, что все счета за коммунальные услуги оплачены, и задолженности перед УК или ТСЖ у собственника нет;
- Внимательно изучить сведения в выписке из ЕГРП. В документе отражаются достоверные данные о владельце недвижимого объекта, наличии у него ограничений дееспособности или их отсутствии, а также обременения и ограничения, наложенные на жилое помещение. Ограничить права собственника в отчуждении недвижимости может наличие ипотеки, нахождение жилья в залоге, существующее судебное решение о наложении ареста. Для того чтобы сведения в представленной выписке были актуальными, получать ее желательно за сутки до оформления сделки купли-продажи;
- Информация их технического паспорта на жилое помещение позволит выявить возможные незаконные перепланировки и иные конструктивные изменения. Если новый владелец закрыл на это глаза или не заметил, то вся предполагаемая ответственность за них ляжет на него. Все перепланировки должны быть согласованы и иметь соответствующее документальное подтверждение;
- Сведения о том, состоит ли продавец в браке или нет. Если есть супруг, то отчуждение недвижимого имущества может быть осуществлено только с его письменного согласия, которое заверено нотариусом.
Самым главным документом, без которого невозможно совершить действия по отчуждению недвижимого объекта, является свидетельство о регистрации права собственности (или иной правоустанавливающий документ). Оригинал его должен быть у продавца.
Продажа квартиры по генеральной доверенности
Если говорить о времени действия документа, то в нём имеется дата составления и срок его действия. Интересно, что тот, кто эту доверенность выдавал, может обратиться к нотариусу и оформить аннулирование этой доверенности.
Покупка или продажа квартиры является значительным событием в жизни человека. И дело тут не только в том, что речь идёт о достаточно большой сумме. Часто это означает улучшение жилищных условий, новую жизнь для своей семьи. Вместе с тем этот процесс достаточно сложен и для его проведения требуется не только достаточная квалификация, но и опыт.
Чем рискует продавца при продаже квартиры по доверенности
Оплачивается госпошлина, которая составляет 200 руб. по тарифу, за оформление документа взимается плата в размере от 1000 до 1500 и более, определяемая в зависимости от региона. За рубежом оплата происходит в местной валюте по курсу на день внесения средств.
Необходимо иметь ввиду, что заключение договоров и проведение регистрации купли-продажи и осуществления иных полномочий по распоряжению недвижимостью связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя:
Как купить квартиру по доверенности продавца
- Название договора. В данном случае вы можете написать «Договор купли-продажи квартиры». Вписывать в названии «по доверенности» не нужно. После названия не ставится точка.
- Место, где подписывали договор, — город, область, край.
- Дата совершения сделки.
Собственник жилья не всегда может заняться продажей недвижимости. Причин может быть много – состояние здоровья, работа и т.д. Написав доверенность на определенное лицо, хозяин квартиры может быть уверен в том, что сделка купли-продажи состоится и никак не изменится без его присутствия. Однако в документе следует внести некоторые данные.
Покупка квартиры по доверенности: как обезопасить себя от возможных рисков
Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне:
Стоит насторожиться, когда предлагают дешево купить квартиру по доверенности от пожилого человека, причем документ выдан в подозрительной нотариальной конторе. Это один из самых распространенных вариантов обмана, означающий, что в ближайшем будущем собственник попытается оспорить сделку в суде. Здесь как минимум нужно проверить информацию о доверенности, заехав в нотариальную контору, и самого нотариуса в нотариальной палате.
Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»:
Наиболее надежный способ обезопасить себя – удостоверить передачу прав собственности по договору купли-продажи у того же нотариуса, который удостоверял доверенность.
Квартиру продают по доверенности
Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).
И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.
Можно ли продать, купить квартиру по доверенности
Чаще всего сделку купли-продажи квартиры заключает собственник жилья. Но иногда, примерно в 5—10% случаев этот процесс доверен третьим лицам. Собственник подписывает доверенность на продажу недвижимости от его лица. Это возможно и, более того, законно. Но в такой операции может быть серьезная опасность, ведь покупка или продажа квартир по доверенности всегда имеет риски для покупателя и для продавца.
Полностью обезопаситься от этого нельзя, то стоит доверять продавать свою собственность с умом, для этого не нужно экономить и оформлять генеральную доверенность, которая распространяется на все действия. Оптимально – разовую, так удастся контролировать каждое действие. Его правильность и своевременность. В таком случае удастся вовремя вмешаться в сделку, передоверить ее совершение другому лицу.
Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция, образец договора купли-продажи и документы
Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.
- Паспорт доверенного лица.
- Копия паспорта владельца квартиры.
- Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
- Выписка из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт.
- Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
- Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.
Покупка квартиры по доверенности — какие риски
Чтобы не пришлось переживать о том, как вернуть свои деньги за недвижимость или права на квартиру, которые попали в неблагонадежные руки, как показывает опыт, лучше сразу перестраховаться. Способы подстраховки следующие:
Обязательно необходимо обозначить срок действия доверенности. Договор купли-продажи с доверенностью должен быть подписан в общем порядке. После получения экземпляра договора, представитель должен передать его своему доверителю.
Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности
Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон — для покупателя и продавца.
- Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
- Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
- Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
- Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.
Продажа квартиры по доверенности – риски покупателя
- разовой, для выполнения одного конкретного действия, после чего она теряет силу и не может быть использована вторично;
- специальной, то есть четко очерчивать, какие действия могут производиться доверенным лицом от имени доверителя;
- генеральной, не имеющей ограничений для совершения действий.
Гражданский кодекс РФ дает определение доверенности, как документу, который позволяет одному лицу делегировать часть полномочий другому человеку, для представления своих интересов перед третьим лицом. Этот документ составляется физлицами только в присутствии нотариуса, который обязан не только проверить изложенное в тексте, но и заверить, что все написанное являлось выражением свободной воли и не было причиной принуждения или угроз.
Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца
Существует опасность, о которой может не догадываться сам собственник. К примеру, дом может входить в план по расселению. Наличие технических дефектов важно при приобретении квартиры. Необязательно они должны находиться в самом помещении. Может протекать крыша, либо отсутствие длительного ремонта в подъезде сказывается на состоянии дома.
- Помещение не используется в качестве арендуемого. Собственник имеет право выставить квартиру на продажу в любой момент. Если помещение сдано в аренду, собственник обязан разорвать договор, либо уведомить другую сторону о намерении продажи. В случае оплаты всей суммы за пользование помещения, арендаторы имеют право эксплуатации квартиры до конца действия договора.
- Квартира не обременена залоговыми обязательствами. При оформлении кредитного договора на получение большой суммы наличными средствами, заемщик обязан предоставить залоговое имущество как обязательное условия для предоставления займа. Проверить информацию можно на сайте Росреестра.
- Жилье не обременено арестом. Процедура производится судебной властью, если собственник имеет большую задолженность по оплате коммунальных услуг или по выплате кредитных обязательств. Квартира или дом, находящий под арестом, не может быть продан другому владельцу. Это становится возможным только после его снятия. Любая сделка признается недействительной.
- Не фигурирует в судебном заседании в качестве предмета споров.
Как правильно оформить доверенность на покупку квартиры
- командир части для военнослужащих, членов их семей, работников воинских частей, жителей закрытых гарнизонов;
- начальник лечебного учреждения для военнослужащих на лечении;
- начальник исправительного учреждения для отбывающих наказание;
- капитан судна для моряков в плавании;
- посол или консул для находящихся за границей;
- глава администрации при отсутствии нотариуса на территории муниципального поселения.
Эти документы обычно оформляются с передоверием, чтобы имелась возможность выдать риелтору доверенность на разовые действия. В ней прописывается право представлять доверителя при сборе документов и проведении регистрации.
Возможна ли покупка квартиры по доверенности
- вы предоставляете документ о собственности на выбранную квартиру (этот документ предоставит продавец), свой паспорт и паспорт доверенного;
- разъясняете цель доверенности – покупка квартиры на ваше имя (лучше уточнить адрес квартиры, количество комнат и цену);
- оплачиваете госпошлину;
- нотариус выдаёт вам документ на специальном бланке.
Доверенность, это документ, по которому один человек передаёт другому часть своих полномочий. Причины, по которым может быть оформлена доверенность, самые разные. Например, необходимо осуществить некие действия, которые лучше доверить профессионалу, чтобы результат был предсказуем. Оформляется доверенность всегда письменно, а если дело касается недвижимости, то заверяется нотариально.
Продажа квартиры по доверенности: правовые особенности и возможные риски
Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.
- полные данные о доверителе;
- полные данные о доверенном;
- какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
- срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
- список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.
Продажа квартиры по доверенности
Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.
Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.
25 Июл 2019 jurist7sib 125