Здание Может Являться Границей Участка
Министерство экономического развития Российской Федерации
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.
Вместе с тем, согласно части 4 статьи 14 Закона о кадастре кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные Законом о кадастре сведения об объекте недвижимости.
Здание Может Являться Границей Участка
Доводы общества «СВИК» о том, что в площадь застройки не следует включать площадь отмостки, входной зоны (крыльца) и погрузочно-разгрузочной зоны, выступающих за пределы внешнего обвода здания на уровне цоколя, судом апелляционной инстанции рассмотрены и обоснованно отклонены, поскольку из рабочего проекта строительства универсального магазина не следует, что названные площади не включены в площадь застройки.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.03.2007 между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа Верхняя Пышма (арендодатель; далее — комитет)) и обществом «СВИК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 34/П-07, согласно которому на основании постановления главы городского округа Верхняя Пышма от 21.02.2007 N 371 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком с 21.02.2007 до 21.02.2012 земельный участок площадью 367 кв. м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Пышма, ул. Калинина, д. 64а, кадастровый номер земельного участка 66:36:0103012:0040, категория земель: земли населенных пунктов, с целевым использованием под объект торговли. Приведенное описание участка является окончательным и не может самостоятельно расширяться арендатором. Границы участка закреплены в натуре и обозначены на кадастровом плане земельного участка (п. 1.1-1.5 договора).
Что такое границы земельного участка и какими они бывают
В соответствии со статьями Земельного кодекса РФ под границей участка понимается линия, определяющая расположение конкретной площади (единицы), которая включает в себя все имеющиеся недра, а также непосредственно почвенный слой.
- Обратиться в Росреестр с заявлением по уточнению границ (если такая ситуация имеет место уже после внесения сведений по обоим участкам в Росреестр);
- Согласовать прохождение границ участка, если такая ситуация возникла в процессе формирования межевого плана. В таком случае подобное действие может выполнить кадастровый инженер;
- При невозможности решить проблему пересечения межей мирным путем обратиться с исковым заявлением в суд для установления действительных межей и устранения всех неточностей или последствий незаконных действий собственников участков.
Здание — без координат границ
Существуют ли какие-либо связанные с этим риски при регистрационных действиях с таким зданием? Например, риск приостановления регистрации / отказа в осуществлении государственной регистрации ипотеки здания и земельного участка или перехода права собственности на здание и земельный участок?
при изучении объекта недвижимости наткнулся на публичной кадастровой карте на отметку «Без границ координат», присвоенной зданию, имеющему кадастровый номер. Как следствие, контур здания на самой публичной кадастровой карте не отображается.
Границы участков зданий
Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.
(абзац введен Федеральным законом от 03.08.2020 N 339-ФЗ)
3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Если учтенное здание выходит за пределы участка
Требований к подготовке технического плана сооружения, пунктом 39 Требований к подготовке технического плана здания предусмотрено, что сведения об адресе объекта недвижимости вносятся в технический план на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости. При этом копия такого акта включается в состав приложения к техническому плану.
Порядок внесения в технический план сведений об адресе объекта недвижимости в случае отсутствия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных присваивать адреса объектам недвижимости, установлен пунктом 40 Требований к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, пунктом 37 Требований к подготовке технического плана сооружения, пунктом 39 Требований к подготовке технического плана здания.
Необходимо отметить, что решение об отказе в осуществлении государственного учета на основании пункта 2 части 2 статьи 27 Закона о кадастре принимается в случае, если заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре. При этом необходимо отметить, что Законом о кадастре требования к форме и содержанию технического паспорта не установлены.
Таким образом, орган кадастрового учета, не вправе принимать решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в связи с не соответствием формы технического паспорта. Дополнительно сообщаем, что административного порядка признания незаконными решений, принимаемых органом кадастрового учета, Законом о кадастре не предусмотрено.
Проблема наличия пересечения границы населенного пункта с границей земельного участка, предназначенного для размещения протяженного объекта, может быть решена путем оформления публичного сервитута
складирование строительных и иных материалов, размещение временных или вспомогательных сооружений (включая ограждения, бытовки, навесы) и (или) строительной техники, которые необходимы для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения, на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта;
размещение объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд;
Определить входит здание в границы участка или нет
При этом сообщаем, что согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Также сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 59 Земельного кодекса признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке.
Результаты согласования местоположения границ оформляет кадастровый инженер в виде акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка можно считать согласованным, если в акте согласования местоположения границ присутствуют личные подписи заинтересованных лиц либо их представителей.
Границы земельного участка
Кроме установленных нормативов, предъявляемых к соблюдению регламента организации пространства участка, существуют особые нормы, соответствующие правилам противопожарной безопасности, которые сводят к минимуму риски возгорания построек и позволяют эффективно эксплуатировать пожарную технику в случае возгорания.
- Разметки, если геодезисты не выходят на местность, а устанавливают кадастровый номер участка или его границы по существующему в записях чертежу.
- Само захвата ЗУ, если владелец, таким образом, расширил собственную территорию.
- Продажи участка, без выноса его границ в натуру, что не даёт достоверной картины его местоположения на местности.
- Техническая ошибка в записях ГКН.
Про оформление здания выходящего за границы участка
Основной риск – орган местного самоуправления может посчитать данное здание самовольной постройкой. Формальное основание для этого есть – при его строительстве были нарушены градостроительные нормы, в части соблюдения расстояний минимальных отступов от границ участка, что и привело к расположению здания на двух участках – см. «Как снести самовольную постройку с 1 сентября 2015 года».
Распространены случаи, когда организация приобретает (или уже имеет в собственности) здание или сооружение на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности. Само такое здание зачастую не представляет никакой ценности (впоследствии сносится). Но оно ценно тем, что дает возможность получить в собственность (приватизировать) земельный участок.
Требования к выделению границ территорий объектов общего пользования при разработке проектов межевания территории
11.3.При проектировании элементов общего пользования необходимо предусматривать, чтобы данные объекты не нарушали целостности придомовых территорий, наиболее пригодных для формирования земельных участков этих домов.
11.7.Трассы внутриквартальных проездов и проходов, являющихся элементами общего пользования, предпочтительно должны строиться на основе существующих проездов, организованных в соответствии с реализованными проектами застройки, а также на основе устойчивых стихийно сложившихся проездов и проходов в случаях, если они не вступают в противоречие с действующими градостроительными нормативами и существование которых не является причиной долговременных устойчивых конфликтных ситуаций среди населения. В отдельных случаях названные трассы могут быть откорректированы с целью рационализации планировочной организации межуемой территории.
Строящееся здание вышло за пределы земельного участка
Три года назад я выиграл аукцион по продаже права аренды земельного участка для целей «Строительство магазина» сроком на три года. На данный момент здание построено приблизительно на 90%, в том числе все коммуникации и внутренняя отделка. Не готов только фасад.
Для того, чтобы продлить аренду я пошел комитет по управлению имуществом, оттуда меня послали в БТИ для того, чтобы получить акт о степени готовности здания. Техник БТИ выехал на участок и обнаружил, что здание вышло задней частью за границы земельного участка приблизительно на 30 см. Это произошло из-за того, что участок оказался не прямоугольником, а ромбом. Там начинаются земли населенных пунктов. Теперь в БТИ говорят, что я не смогу поставить здание на кадастровый учет. А срок аренды заканчивается и, как я понял, у меня из-за этого могут быть проблемы в том числе и с продлением аренды.
Земля под зданиями: определение размера и границ земельного участка
Аналогично, при передаче здания в наем нанимателю предоставляется право пользования земельным участком под зданием и прилегающим участком в размере, необходимом для достижения цели найма 3. При этом размер земельного участка может определяться сторонами договора найма здания, а если размер участка не определен, то считается, что в аренду передается весь участок 4.
Таким образом, к новому собственнику/пользователю здания в обязательном порядке переходят права на соответствующий земельный участок. Общее требование к размеру и конфигурации участка можно обобщить (с учетом аналогии законодательства) следующим образом: к новому собственнику/пользователю здания переходит право собственности/пользования на (1) участок под зданием и на (2) прилегающий участок, в размере, необходимом для пользования зданием. При этом «участок под зданием» соответствует площади застройки и определяется в соответствии с техническими документами на здание. В то же время » прилегающий участок» нормативно не определен. В результате размер и конфигурация «прилегающего участка» (а значит, и всего участка в целом) определяется в каждом конкретном случае отдельно.
Может ли граница з
Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2009 по делу N А62-938/2008
Дело по заявлению об оспаривании неправомерного бездействия органа местного самоуправления по формированию земельного участка под объектом недвижимого имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности на основании договора купли-продажи, направлено на новое рассмотрение, поскольку суду надлежало исследовать в установленном порядке, является ли этот участок делимым или неделимым, является ли помещение магазина самостоятельным объектом недвижимости, возможность формирования участка.
Участок может быть признан делимым, даже если заявителю принадлежит лишь встроено-пристроенное помещение.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2009 по делу N А10-2094/08
Требования о признании незаконным решения о предоставлении юридическому лицу в собственность за плату земельный участок удовлетворены правомерно, так как нежилые помещения, принадлежащие заявителю и юридическому лицу, находятся в одном здании и образуют единый объект, в связи с чем земельный участок, расположенный под этим зданием, является неделимым.
Как установлено судами, нежилые помещения, принадлежащие индивидуальным предпринимателям и ООО «Автоколонна» на праве собственности, являются частями здания, которое представляет собой единое целое, что подтверждается следующим.
Из плана помещений (т. 1 л.д. 52) и техпаспорта (т. 4 л.д. 35) усматривается, что помещения литеры Д, Д1, Д3, Д4, Д7 (собственность индивидуальных предпринимателей) и литер Д5 (собственность общества) имеют между собой общие стены. Указанный факт свидетельствует об отсутствии оснований для признания данных помещений, принадлежащих обществу и индивидуальным предпринимателям, обособленными.
Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам о государственной регистрации права обществу принадлежит на праве собственности часть здания (нежилое помещение) и пристроенная часть здания (нежилое помещение).
Доказательства, представленные ООО «Автоколонна» в подтверждение факта делимости спорного земельного участка, а именно — письмо Комитета по строительству администрации г. Улан-Удэ от 15.04.2009, из содержания которого следует, что ввиду наличия в нежилых помещениях отдельных входов и въездов, самостоятельных инженерных коммуникаций, имеется возможность самостоятельного функционирования частей здания, не подтверждают соответствующие обстоятельства, поскольку указанные критерии с достоверностью не свидетельствуют о делимости земельного участка.
Взаимосвязь земельного участка и недвижимости, расположенной на нем
В ч.5 п.1 ст.1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Это означает, что все прочно связанные с земельными участками объекты (а это – не что иное, как объекты недвижимости, согласно ст.130 ГК РФ) должны следовать их судьбе, за исключением ряда случаев, которые установлены федеральным законодательством.
При этом ч.5 п.4 ст.35 присутствует норма, являющаяся как бы отражением предыдущей. В частности, она устанавливает, что при продаже земельного участке необходимо продавать и находящиеся на нем постройки. Если сделка по продаже земли или построек будет нарушать эти правила, то она может быть признана недействительной (ничтожной), в порядке противоречия ст.168 ГК РФ.
Границы земельного участка не установлены: сложности и перпективы регулирования
Как будет формироваться практика по применению новых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.
Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без проведения кадастрового учета оборот земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.
26 Июл 2019 jurist7sib 117