Главная / Тестовая рубрика / Отсутствие В Гражданском Кодексе Норм Детально Регламентирующих Правовой Режим Нежилых Помещений Уже Сейчас Является Причиной Возникновения Судебных Споров И Грозит Возрастанием Их Числа В Будущем

Отсутствие В Гражданском Кодексе Норм Детально Регламентирующих Правовой Режим Нежилых Помещений Уже Сейчас Является Причиной Возникновения Судебных Споров И Грозит Возрастанием Их Числа В Будущем

Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости

1. При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. «В нежилых зданиях: вещное право на часть здания: по-прежнему выражено идеально (арифметически) — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права»*(1). При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается*(2).
Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании (ст.47 ГК). Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной.
Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. N 3020-I «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»*(3) нежилые помещения, построенные за счет 5 — и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п.5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284*(4), и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535*(5), до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.
При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ*(6) и ВАС РФ*(7), не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.
С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*(8). В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.
Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.
2. В постановлении от 10 сентября 2002 г. по делу N 3673/02 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО «Ангарида», приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в каковое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т.п.*(9). Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений.
Напомним, что в соответствии со ст.290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение.
О том, чем грозит подобный отказ, можно судить по следующему судебному делу.
25 ноября 1997 г. ОАО «Уралдомнаремонт-С» продало по договору купли-продажи ЗАО «Микрополис» нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке из плана здания ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.
Несколько ранее индивидуальный предприниматель без образования юридического лица В. приобрел в том же здании на том же этаже нежилые помещения.
Проход туда был возможен только через коридор и лестничную клетку, проданные ЗАО «Микрополис». Поскольку ЗАО установило между лестничной площадкой и коридором металлические двери с видеонаблюдением и тем самым ввело пропускной режим не только для своих сотрудников, но и для посетителей и сотрудников индивидуального предпринимателя, последний обратился к ОАО «Уралдомнаремонт-С» и ЗАО «Микрополис» с иском о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой и о применении последствий этой сделки.
Сразу же следует сказать, что суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые законом интересы других лиц (ст.168 и п.2 ст.209 ГК).
К сожалению, суд не сделал более решительного шага, на котором первоначально настаивал истец. Он не применил к совершенной сделке по аналогии ст.290 ГК и ст.5-7 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»*(10), чем придал вынесенному решению уязвимый характер. Ведь только на основании этих норм права можно утверждать, что собственник основных нежилых помещений в здании, где есть другие собственники, не вправе, во-первых, считать себя единоличным собственником вспомогательных помещений (коридоров, лестничных клеток и т.п.) и, во-вторых, отчуждать вспомогательные помещения либо право на долю в них отдельно от основных*(11).
3. С тем чтобы избежать подобных противоречий*(12) рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений*(13). Они сводятся к следующему.
1) Статью 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое» помещение, в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости*(14).
При этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости «: возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены, : пола : либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности»*(15), в реальные споры на практике не выливаются.
Споры, как уже отмечалось, вызывает отсутствие детально разработанного правового режима нежилых помещений, а не факт признания их объектами недвижимости.
2) Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически.
В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.
Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа).
3) По признаку пригодности для проживания в них граждан помещения подразделяются на жилые и нежилые. Требования к жилым помещениям устанавливаются жилищным законодательством.
4) Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т.п.).
Вспомогательные помещения общего пользования объединяются по признаку их непригодности для самостоятельного использования в качестве нежилого помещения.
5) Общее имущество, включая вспомогательные помещения общего пользования в здании, находится в общей долевой собственности собственников нежилых помещений. Право на долю в общей собственности соотносится с нежилым помещением как главная вещь и принадлежность (ст.135 ГК). Соответственно, в силу прямого указания закона право на долю в общем имуществе здания не может быть отчуждено иначе как вместе с самим нежилым помещением.
В силу закона исключается также установление каких-либо сервитутов в отношении общего имущества в здании, включая вспомогательные помещения. Данное обстоятельство дополнительно объясняется тем, что вспомогательные помещения и оборудование призваны обеспечивать защиту публичного интереса в виде комфорта и безопасности людей в здании. Допуск людей к туалетам, лестничным клеткам, коридорам, пожарным коридорам и выходам не может быть поставлен в зависимость от усмотрения единоличного собственника этих помещений и имущества (ст.274-277 ГК).
6) Бремя расходов и рисков по содержанию здания несут все собственники нежилых помещений. Расходы на содержание и поддержание общего имущества в здании распределяются между собственниками в долях, определяемых пропорционально площадям основных помещений либо соотношением иных тождественных для всех помещений характеристик.
При распределении расходов факт непосредственного использования элементов общего имущества конкретными собственниками значения не имеет. Так, ремонт крыши, неисправность которой собственникам помещений на нижних этажах не угрожает, осуществляется всеми собственниками пропорционально их доле в общем имуществе.
Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы ГК позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.

В.В. Чубаров,
ведущий научный сотрудник Института
законодательства и сравнительного правоведения
при Правительстве РФ, кандидат юридических наук,
специалист по гражданскому праву (право собственности,
приватизация, сделки с недвижимостью)

Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости

25 ноября 1997 г. ОАО «Уралдомнаремонт-С» продало по договору купли-продажи ЗАО «Микрополис» нежилые помещения в административном здании, расположенном на одной из улиц г. Екатеринбурга. Согласно договору и выписке из плана здания ими являлись: два коридора, лестничная клетка, туалетная и умывальная комнаты.

Напомним, что в соответствии со ст. 290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение.

Научная статья по теме ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ГРАЖДАНСКОГО ОБОРОТА ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Государство и право

Глава 3 Жилищного кодекса РФ установила единые критерии к переводимому помещению, порядок осуществления перевода. При этом собственники помещения, переведенного в нежилое, фактически приравнены по своему правому статусу к собственникам квартир в многоквартирном жилом доме8.

The author points to the historical changes in the legislation in the sphere of civil turnover of nonresidential premises, however, justifies the failure of these changes, which is a result of a dispute between the actors of civil turnover.

Предмет договора аренды нежилых помещений

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая ВАС РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.

3) Как и в жилом доме, в нежилом здании все расположенное в нем имущество объективно подразделяется на основные помещения и общее имущество здания. К такому имуществу можно отнести: несущие и ограждающие конструкции, межэтажные перекрытия, крышу, фундамент, инженерное оборудование, а также вспомогательные помещения общего пользования (лестницы, коридоры, холлы, подвалы, туалеты и т.п.).

Правовое регулирование приватизации нежилых помещений

С тем чтобы избежать подобных противоречий 65 рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Они сводятся к следующему.

Собственники квартир обратились в суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение.

Правовое регулирование приватизации нежилых помещений (стр

Сразу же следует сказать, что суд в указанной ситуации иск удовлетворил. При вынесении решения арбитражный суд исходил из того, что, продавая вспомогательные и коммуникационные помещения отдельно от основных, продавец вышел за пределы осуществления своего права собственности, чем нарушил и закон, и права и охраняемые законом интересы других лиц (ст.168 и п.2 ст.209 ГК).

Что является помещением

Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.

В настоящее время в законодательстве широко используется понятие «нежилое помещение». При этом следует отметить, что указанное понятие для законодательства не является новым. «Нежилое помещение» использовалось в ГК РСФСР 1964 года (ст. ст. 277, 278, 279), ЖК РСФСР 1983 года (ст. ст. 4, 9, 91, 92, 152), Законе РФ от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1), Федеральном законе от 15 июня 1996 года N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (ст. 42) Однако, несмотря на частое употребление в законодательстве понятия нежилого помещения, на федеральном уровне так и не были определены все его признаки, нормативно не сформулирована его дефиниция. Судебная практика также не восполняет пробел в данной сфере.
В статье 1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) присутствует указание на такую характеристику нежилого помещения, как недвижимый характер. Тем не менее в литературе отмечается, что этого явно не достаточно. Как справедливо замечает В.В. Чубаров, «отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем» «Отсутствие точных критериев нежилого помещения в отличие от жилого, — пишет К.И. Скловский, — приводит к тому, что предметом сделок оказываются части здания, не обладающие качествами, позволяющими использовать их по назначению без иных частей. Например, за организацией признано право на кафе, находящееся на крыше здания, при том, что само здание принадлежит иному юридическому лицу»
О необходимости закрепления на законодательном уровне определения понятия нежилого помещения в целях решения вопроса о том, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае, а также в целях разграничения нежилых помещений со вспомогательными помещениями, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права, указывали И. Паланкоев и Т.Ю. Комарова

Правовой статус нежилых помещений по — российскому законодательству

49. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». Российская газета, N 184, 22.08.2006.

2. июля 1997 г. № 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 1 прямо называет нежилое помещение в числе самостоятельных объектов недвижимости. Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте и отсутствие в ГК РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

Отсутствие В Гражданском Кодексе Норм Детально Регламентирующих Правовой Режим Нежилых Помещений Уже Сейчас Является Причиной Возникновения Судебных Споров И Грозит Возрастанием Их Числа В Будущем

Однако допустимо установление презумпции, согласно которой право собственности на здание будет означать признание права собственности одного лица на все помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Такая презумпция может иметь ограниченное значение для случаев, не связанных с отчуждением помещений в здании (например, для сдачи их в аренду без права выкупа).

Правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………. 5 ГЛАВА 1. Нежилые помещения как объекты недвижимости…………………………7 1.1. Понятие нежилых помещений……………………………………………………..7 1.2. Виды нежилых помещений……………………………………………………….14 1.3. Виды прав на нежилые помещения……………………………………….……..20 ГЛАВА 2. Процесс совершения сделок с нежилыми помещениями…………….…..26 2.1. Основные виды сделок с нежилыми помещениями………………………. …..26 2.2. Документальное обеспечение перехода прав на нежилые помещения и сделок с ними……………………………………………………………………. 34 2.3. Механизм государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними…………………………………………………………………..…..40 ГЛАВА 3. Проблемы правового регулирования сделок с нежилыми помещениями и пути их решения…………………………………………………………………46 3.1. Проблемы осуществления процедуры государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними…………………………………………. 46 3.2. Законодательные проблемы регулирования сделок с нежилыми помещениями………………………………………………………………………52 3.3. Проблемы реализации сделок с нежилыми помещениями……………………..63 ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………………..…70 СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ…………………………………. 74 ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………………….81

Введение Тема: «Правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями». Актуальность исследования обусловлена наличием большого количества теоретически несогласованных позиций и правоприменительных проблем по вопросам правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. Российское государство в настоящее время переживает непростой период. Трансформация экономической системы, отмена государственной монополии на землю, становление новых правых институтов, изменение форм собственности в сторону их расширения и уравнивания в правах, произошедшие за последнее десятилетие, требуют соответствующих доработок законодательства, приведение его в соответствие с новыми экономическими отношениями. Для развития законодательства Российской Федерации характерно за-крепление нового понятия — собственников недвижимого имущества. В соб-ственности частных лиц теперь находятся не только жилые дома, квартиры, дачи, но и земельные участки, здания, сооружения, нежилые помещения, которые используются в различных целях, в том числе и в предпринимательских. Среди объектов, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за 2010 г. возросло на 49 % по сравнению с предыдущим годом. В тоже время, в России за последние годы создана определенная норма-тивная база правовой регламентации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, включающая в себя, прежде всего Гражданский кодекс РФ (части 1 и 2), федеральный закон РФ 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) и постановление Правительства РФ 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она предусматривает установление основных документов, обеспечивающих правовую систему государственной регистрации прав на недвижимость, и органов, уполномоченных осуществлять эту регистрацию. Вместе с тем, анализ вышеуказанных нормативных актов выявил как ряд нерешенных правовых проблем, так и определенное несовершенство самих актов. Особенно острыми проблемами в этом ряду являются вопросы государственной регистрации нежилых помещений в виду отсутствия в законодательстве критериев определения границ этих помещений, различных правовых вопросов аренды нежилых помещений и т. д. Этим и определяется актуальность исследований в области правового регулирования государственной регистрации прав на нежилые помещения и сделок с ними. Цель дипломной работы — комплексное исследование правового регулирования сделок с нежилыми помещениями и выработка путей его совершенствования. Исходя из цели в дипломной работе, поставлены следующие задачи: — рассмотреть особенности правового статуса нежилых помещений; — проанализировать существующее правовое регулирование и правоприменительную практику по вопросу совершения сделок с нежилыми помещениями; — выявить проблемные аспекты и предложить направления совершенствования правового обеспечения сделок с нежилыми помещениями. Объектом исследования выступают общественные отношения, реализую-щиеся в процессе правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. Предметом исследования дипломной работы является правовое регулирование сделок с нежилыми помещениями. В ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в статье 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в статье 1 прямо называет нежилое помещение в числе самостоятельных объектов недвижимости. Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК РФ, о нежилом помещении как самостоятельном объекте и отсутствие в ГК РФ норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем. Методологическая основа. При написании настоящей дипломной работы применялись анализ и синтез, системный и комплексный подходы, сравнительно-правовой, формально-юридический методы научного исследования. Существенный вклад в разработку теоретических и практических вопросов, касающихся регистрации прав на недвижимое имущество в общем и нежилые по-мещения, в частности, внесли Т.Е. Абова, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, В.Ф. Яковлев и другие ученые. Кроме того, были исследованы труды Ю.Г. Жарикова, М.Г. Пискуновой, М.Г. Масевич, В.В. Огородникова, О.Ю. Скворцова, СВ. Степашина, Н.В. Сучковой, Т.Н. Абовой, Е.М. Андревой, М.И. Брагинского, Н.В. Диаковская, , и др. Несомненный вклад в развитие данной области юриспруденции внесли работы И.Т. Балабанова, А. Бегичева, В.А. Горемыкина, Э.Р. Бугулова, СП. Гришаева, А. Завьялова, П.В. Крашенинникова, Н.А. Сыроедова, A.M. Эрделевского, И.А. Южанова, В.М. Хисамова, В.П. Ярошенко. Вместе с тем некоторые теоретические проблемы были затронуты еще в трудах российских дореволюционных цивилистов: А.В. Гантовера, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича и других, которые во многом соответствовали уровню законодательства своего времени, и могут быть использованы в качестве основы для проведения исследования в современный период. Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, за-ключения, списка использованной литературы и приложений. В первой главе «Нежилые помещения как объекты недвижимости» рассмат-риваются понятие и виды недвижимости, характеристику нежилого помещения как объекта недвижимости, осуществление кадастрового учета нежилого помещения. Вторая глава «Процесс совершения сделок с нежилыми помещениями» по-священа процессу совершения сделок с нежилыми помещениями. В ней рассматривается нормативная база сделок и прав на нежилые помещения и особенности проведения государственной регистрации прав на нежилые помещения. В третьей главе «Проблемы правового регулирования сделок с нежилыми помещениями и пути их решения» исследуются проблемы правового регулирования сделок с нежилыми помещениями. В заключении сделаны выводы и предложены рекомендации по разработке и внесению изменений в законодательство по определению статуса нежилых помещений как объектов недвижимости.

Отсутствие В Гражданском Кодексе Норм Детально Регламентирующих Правовой Режим Нежилых Помещений Уже Сейчас Является Причиной Возникновения Судебных Споров И Грозит Возрастанием Их Числа В Будущем

Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые считают, что нежилые помещения уже объединены под общим значением «здание» Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. — 1997. — № 10. — С. 113.. Понятия «здание» и «помещение» не равнозначны. В толковом словаре русского языка помещение определяется как внутренность здания Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. [Текст] М., Азбуковник. 2005. — С. 559.. Существует и иное определение помещения как «единицы комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре и предназначенной для самостоятельного использования для жилых и нежилых целей» Гришаев С.П. Все о недвижимости: Учеб. пособие. [Текст] М., Норма. 2007. — С. 10.. Из приведенных определений можно сделать вывод, что здание и помещение относятся друг к другу как форма и содержание. «Во взаимоотношении содержания и формы содержание представляет подвижную, динамичную сторону целого, а форма охватывает систему устойчивых связей предмета» Философский энциклопедический словарь [Текст] / Под ред. Носова А.П. М., Советская энциклопедия. 1983. — С. 621.. Действительно, здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание — это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным. Таким образом, определение помещения как простой части здания и применение к нему норм об аренде зданий и сооружения невозможно.

С тем чтобы избежать подобных противоречий рабочей группой, образованной Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ, подготовлены предложения о внесении изменений в ГК в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Они сводятся к следующему.

Предмет договора аренды нежилых помещений

В Постановлении от 10 сентября 2006 г. по делу № 3673/06 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО «Ангарида», приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в каковое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т.п.[26]. Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений.

Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

Понятие жилое и нежилое помещение

Иное, более широкое понимание нежилого помещения встречается в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В данном Законе термины «жилые и нежилые помещения» продолжают смысловой ряд, начало которому положено терминами «здания, сооружения». Данный Закон уточнил соотношение данных понятий: помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (часть вторая п.6 ст. 12). При этом, к сожалению, осталось неясным, в какой степени расширительно допускается толковать понятие объекта, входящего в состав зданий и сооружений. Сами здания и сооружения как самостоятельные объекты недвижимости являются одновременно и объектами гражданских прав. Однако распространяется ли статус здания (сооружения) на входящие в его состав объекты (помещения). Если да, то в какой степени? Если нет, то почему?

В связи с этим полагаем, что в целях отграничения нежилых помещений от движимых объектов определение понятия нежилого помещения должно иметь указание на недвижимый характер таких помещений.
К следующему признаку нежилого помещения следует отнести изолированность. На данный признак как на необходимый признак нежилого помещения указывали В.А. Алексеев и Т.Ю. Комарова, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова требования к нежилому помещению на практике приводит к тому, что к таким помещениям относят также площади в зданиях, не являющиеся отдельными помещениями и не способные быть предметом гражданско-правовых сделок, в том числе ипотеки, аренды . При этом если в отношении нежилого помещения как предмета ипотеки вопрос решен (в 2005 году Президиумом ВАС РФ дано разъяснение о том, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещениято в отношении нежилого помещения как предмета договора аренды вопрос не нашел своего разъяснения в высшей судебной инстанции.
Поводом к пониманию субъектами гражданских правоотношений неизолированной части нежилого помещения, т.е. площади, не имеющей границ, в качестве предмета договора аренды послужил п. 3 ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ, согласно которому в аренду могут сдаваться наряду со зданием, сооружением, помещением в них также части помещений.
Подобное понимание нормы привело к признанию в судебном порядке ряда договоров аренды незаключенными. Так, в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 4 октября 2006 года N Ф04-6380/2006 (26943-А46-38) по договору в аренду одним из сособственников объекта, находящегося в общей долевой собственности (без согласия второго собственника и без определения порядка пользования объектом между сособственниками) была передана ½ нежилого помещения. При этом договор не содержал данных, позволяющих установить, какая часть объекта передана в аренду. Суд посчитал, что сторонами не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, и признал договор аренды нежилого помещения не заключенным. Согласно другому Постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27 декабря 2000 года N А33-5655/00-С2-Ф02-2773/00-С2 суд признал незаключенным договор аренды части нежилого помещения в связи с тем, что договор не позволял определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, так как не содержал в качестве приложений схем, чертежей, экспликаций с указанием арендных площадей и их границ.
идентифицировать помещение по площади, что является необходимым условием договора аренды недвижимости, то у него должны быть бесспорные границы, определенные органом технической инвентаризации, то есть стены, нанесенные на план. И, следовательно, отсутствие стен может восприниматься как неопределенность объекта аренды. И тогда под сомнение может быть поставлен такой объект аренды, как „часть помещения“, если эта часть не имеет границ (стен), определенных техническим планом или определенных сторонами условно на поэтажном плане»

Правовое регулирование сделок с — нежилыми помещениями

В ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в статье 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Федеральный закон от

Вторая глава «Процесс совершения сделок с нежилыми помещениями» по-священа процессу совершения сделок с нежилыми помещениями. В ней рассматривается нормативная база сделок и прав на нежилые помещения и особенности проведения государственной регистрации прав на нежилые помещения.

Дипломная работа: Правовое регулирование приватизации нежилых помещений

Дискуссионным является вопрос о понятии приватизации государственного и муниципального имущества. Как отмечает В.П. Камышанский, «ученые выдвигают обширный список действий, которые могут быть квалифицированы как приватизация»[28] .

Представляется важным отметить еще один аспект. В соответствии со ст. 4 Закона о приватизации законодательство о приватизации составляют помимо федеральных законов и иных нормативных актов федерального уровня законодательные и иные нормативные акты субъектов Российской Федерации. Кроме того, Закон указывает на нормативные акты органов местного самоуправления.

27 Июл 2019 jurist7sib 120