Документы для продажи квартиры с собственником несовершеннолетним
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником в 2014 году: документы
В законодательстве РФ нет четких указаний относительно того, когда сделка с недвижимостью при участии несовершеннолетних детей возможна со 100% вероятностью. Риск отказа опеки есть всегда. Особенно если покупка нового жилья не планируется. В данном случае можно не надеяться на успех. Опека просто не позволит оставить ребенка без жилья и собственности.
Такое возможно, если ребенок получил эмансипацию или вступил в брак. Дело все в том, что в этих случаях несовершеннолетних наделяют полной дееспособностью. Они получают права и обязанности совершеннолетних. А значит, сделку с недвижимостью осуществлять будет не родитель, а сам ребенок. При подобных обстоятельствах никаких трудностей с продажей имущества нет.
Документы для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
Бывают ситуации, когда у Федеральной регистрационной службы возникают вопросы по поводу того, не будут ли нарушены права и интересы ребенка. Также они могут засомневаться в том, окажутся ли новые условия такими же комфортными, как прежние. Тогда придется привлечь органы опеки, то есть получить у них соответствующее разрешение и представить его в регистрационную службу. Обычно после такой справки никаких проблем не возникает. Что касается остальных документов, то они одинаковые для любой продажи вне зависимости от того, проживают или нет на продаваемой площади несовершеннолетние обитатели.
- Заявление о получении соответствующего разрешения. Оно должно быть оформлено в письменном виде, с обязательным указанием причин продажи жилья, а также с обязательством обеспечить ребенку надлежащие условия жизни.
- Письменное согласие несовершеннолетнего. Это лишь при условии, если ему не меньше 14 лет.
- Выписку из домовой книги.
- Оригинал и копию свидетельства о рождении детей.
- Право собственности на продаваемое жилье.
- Кадастровый паспорт. Если он отсутствует, желательно его оформить, так как в дальнейшем могут быть проблемы и продажа затянется на неизвестный срок. Сегодня заказать такой документ можно как в БТИ, так и через официальный сайт Росреестра. Как правило, изготовление паспорта занимает 5-7 дней. Стоимость услуги минимальная.
- Справка БТИ, в которой указана цена недвижимости. При наличии кадастрового паспорта без нее можно обойтись.
Особенности покупки квартиры с несовершеннолетним собственником
- Важно знать, прежде чем заключать сделку ребенок совладелец или зарегистрирован.
- В органы опеки лучше обратиться лично. Также стоит уточнить, не состоит ли семья на учете как неблагонадежная. Если есть проблемы, то договор может быть признан ничтожным.
- На любые сделки с такой квартирой должны быть разрешения органов опеки.
- Не стоит доверять заверениям родственников, что в будущем вопросы с опекой будут решены. Вероятнее всего сто последствия этого будут – признание договора недействительным, покупатель потеряет и деньг и жилье.
- Если есть сомнения в подлинности документов от органов опеки, стоит посетить эти самые органы с разрешением и уточнить, действителен ли подобный документ.
- У органов опеки нужно уточнить, не назначен ли случайно у ребенка опекун, такое возможно, если родителей лишили или в ближайшее время лишат родительских прав. Если такая ситуация есть, то родители неполномочны в совершении сделок с недвижимостью.
- Если семья переезжает на ПМЖ за границу.
- Если семья переезжает в другой город. При этом средства за квартиру, в той доле, которая принадлежит ребенку, должны быть перечислены на его личный счет.
- Если семья планирует покупку жилья в новостройке. При этом должны быть соблюдены такие условия: на время пока дом строится, ребенок должен быть где-то прописан, степень готовности новостройки должен быть высоким.
Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними
- После вступления в брак. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Исключение составляют лишь фиктивные супружеские отношения.
- В результате эмансипации. Это узаконенный процесс, в результате которого лицо становится дееспособным вследствие начала работы по трудовому договору или занятия предпринимательской деятельностью.
- получение разрешения на продажу;
- составление договора, подписание его сторонами;
- передача квартиры, получение денег за продажу (наличными или безналичным способом);
- переход права собственности путем регистрации в Росреестре.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником 2016
Согласно действующему закону, до достижения совершеннолетнего возраста, дети не имеют права водить машину и другие транспортные средства, брать в банках кредиты, посещать «взрослые» места. Но вот что касается недвижимой собственности, то в этом случае законодательство полностью на стороне ребенка, и возраст здесь не играет никакой роли.
Чиновники не могут допустить, чтобы, в случае дефолта, ребенок оказался без крыши над головой. Но, чаще всего, они дают согласие на проведение сделки, хотя маленький риск присутствует, зато семья будет жить в просторной квартире.
Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним собственником
Перечисленные документы должны быть предоставлены как на продаваемое жилье, так и на планируемое к приобретению, так как только на основании ознакомления только со всеми этими бумагами органы опеки смогут вынести свое решение, на рассмотрение этого вопроса и вынесения решения законодательством им дается один месяц времени.
В этих официальных бумагах несовершеннолетний собственник рассматривается полноправным владельцем своих квадратных метров, с той лишь оговоркой, что в силу своего возраста действия по отношению к принадлежащему ему имуществу он может осуществлять только через своих родителей или законных представителей.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: права детей и необходимые документы
Само оформление сделки происходит по общим правилам, на стандартных для всех условиях. Требования к заполнению бумаг, нотариально заверенным документам и государственной регистрации остаются такими же. Основное препятствие – опекунский совет, который пристально следит за тем, чтобы права детей ни в коем случае не были ущемлены. Это означает дополнительное время и оформление документов.
После того как документы будут собраны и поданы опекунскому совету, они подлежат детальному рассмотрению и проверке. Если что-то органам опеки покажется подозрительным, они вправе потребовать от собственника подтверждающие бумаги. Можно заранее проконсультироваться с опекунским советом, если в регионе имеется соответствующее учреждение, или обратиться к специализирующемуся на таких вопросах юристу.
Пошаговая инструкция продажи квартиры, собственники которой – несовершеннолетние дети
- Перед покупкой уточните у продавца, есть ли в семье дети, сколько их и какого они возраста.
- Проверьте, включены ли юные члены семьи в состав собственников жилья. Если нет, поинтересуйтесь, как и когда была куплена квартира, соблюдались ли при этом интересы детей. К примеру, жилье могло приобретаться на средства материнского сертификата, при этом доля ребенку выделена не была. Это прямое нарушение закона и впоследствии у покупателя могут быть проблемы.
- Обратитесь в ООП и узнайте, не стоит ли семейство на учете как неблагополучное. Если да, уточните юридический статус детей. Выясните, не лишались ли родители прав, не назначен ли детям опекун. Разрешительный документ, предоставленный ненадлежащим лицом, в дальнейшем будет признан недействительным.
- Внимательно изучите разрешение органа попечительства и опеки, убедитесь в его подлинности.
Этот перечень достаточно приблизительный. Органы ООП по своему разумению вправе затребовать дополнительные документы, если сведения окажутся важными для принятия решения.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Географическое расположение квартиры также играет немаловажную роль, то есть органы опеки благосклонно отнесутся к переезду ребенка из пригорода Москвы в ее центр, тогда, как обратный вариант их, скорей всего, насторожит и не будет одобрен. Для такой смены места проживания должны быть очень серьезные причины.
Несовершеннолетний ребенок по закону РФ может быть собственником недвижимости, получив ее, например, в подарок, унаследовав, или став дольщиком при приватизации квартиры. Однако он не может в полной мере распоряжаться собственностью, так как закон считает, что у ребенка, не достигшего 18-ти лет, мало жизненного опыта и слишком много искушений.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником в Москве
Не подойдет вариант с приобретением маленькой по площади комнаты. Проживание несовершеннолетнего без родителей невозможно. Потому новое помещение должно быть рассчитано на всю семью. Существенным условием является сохранение доли ребенка. Если в предыдущем жилье это была 1/3 площади, то в новом – соотношение должно сохраниться. Продажа доли квартиры несовершеннолетнего собственника со сменой условий в худшую сторону допускается:
- согласие второго родителя подано в письменном виде;
- предъявлен документ, подтверждающий лишение родительских прав;
- отсутствующий участник признан судом, пропавшим без вести;
- предоставлено письменное согласие, заверенное нотариусом, при выезде опекуна за рубеж.
Как купить квартиру у несовершеннолетнего собственника
Договор титульного страхования позволит покупателю вернуть деньги, заплаченные за квартиру, в случае расторжения сделки не по его вине, при этом сотрудники фирмы страховщика проводят дополнительную проверку на обременения квартиры и могут сообщить прогноз успешности сделки.
В сделке с несовершеннолетним от его имени обычно выступают родители или близкие родственники, организующие продажу квартиры и принимающие деньги от покупателя. Для заключения безопасной сделки покупатель должен выполнить следующие действия:
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником: законодательство и разрешение
Чтобы выписать из квартиры несовершеннолетнего (если он является одним из собственников), следует опять же заручиться согласием органа по опеке. После продажи квартиры все вопросы следует решить в паспортных столах как по прежнему адресу проживания ребенка, так и по новому месту его жительства. Поскольку сам несовершеннолетний не может провести всю процедуру самостоятельно, то его интересы представит один из родителей.
По законодательству такой договор не допускается, если он заключается между ребенком и другими его ближайшими родственниками, которые проживают в данной квартире.
Документы на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником
Особенности оформления продажи квартиры без предоставления жилья мало чем отличаются от предыдущих способов. Исключение составляют дополнительные документы, подтверждающие необходимость родителей в переезде.
- размер новой квартиры, ее площадь;
- расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
- условия проживания;
- техническая оснащенность;
- соответствие санитарных норм утвержденным законом;
- иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.
Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком
Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.
А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о Откроется в новой вкладке.»>продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.
Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним ребенком
Продажа доли в квартире – это всегда непростая задача, а если речь идет о продаже части недвижимого имущества, которая принадлежит ребенку, то эта задача многократно усложняется. Кроме обязательной процедуры нотариального заверения, без чего проведение подобных сделок в принципе невозможно, важно заручиться письменным согласием органов опеки, сотрудники которых могут оказаться слишком принципиальными в столь важном вопросе.
- письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя. При этом договор купли-продажи будет действителен так же в случае, если одобрение от родителей, усыновителей или попечителей было получено в письменной форме уже после совершения сделки;
- предварительное разрешение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним.
Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником или прописанным ребёнком
То есть, выходит, что продажа недвижимости с несовершеннолетними детьми принципиально не запрещается. Просто ситуация должна отвечать ряду ограничивающих условий, и сделке будет сопутствовать несколько дополнительных юридических действий.
Хотя здесь без разрешения Органов опеки и попечительства можно обойтись, сложность будет несколько иной: на момент сделки купли-продажи на продаваемой жилплощади не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Говоря другими словами, их нужно выписать.
25 Июл 2019 jurist7sib 99