Земли Сельскохозяйственного Назначения Магистерская Диссертация
Тема диссертации «Использование земель сельскохозяйственного назначения и перевод их в другие категории земель » Цели и задачи
Проведенный анализ действующих норм федерального законодательства и федеральных подзаконных нормативных правовых актов, позволяет обозначить круг существующих в настоящий момент проблем, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, вызванных несовершенством нормативно-правовой базы по данному вопросу.
Также к негативным последствиям приводит отсутствие конкретизации на законодательном уровне «исключительных случаев», при которых допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории земель. Согласно ст. 7 Федерального закона «О переводе земель» допускается перевод сельскохозяйственных земель, в том числе и отнесенных к сельскохозяйственным угодьям, в случае расширения или установления границ населенных пунктов, что вряд ли может считаться исключительным случаем. В сложившейся ситуации на практике для определения исключительности случая, которым вызвана необходимость перевода земель, предлагается обосновывать путем доказывания безальтернативности места размещения объектов (направления расширения границ населенных пунктов). При этом четких критериев, в соответствии с которыми должна определяться возможность или невозможность альтернативного размещения объектов также нет.
МАГИСТЕРСКАЯ ДИССЕРТАЦИЯ Тема работы Использование и перераспределение земель сельскохозяйственного назначения в Томском районе УДК
Срок перевода земли из категории сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов составляет от 6 месяцев в зависимости от предоставленных документов и района. Согласно процедуре, описанной выше, особых сложностей при переводе земель СХН обычно не возникает.
Due to the development of the industry, housing and road construction, carrying out communications there is a need for change of already approved categories of the land plots. According to reports of the Tomsk area from 2011 on 2015g.g. the acreage of forest fund and water fund was left without changes (tab.
Целью выпускной квалификационной работы является изучения земельных ресурсов сельскохозяйственного назначения Пачелмского района, а так же повышение
62 различного использования земель, виды сельхозугодий, распознавать различные классы растительности, выделять классы земель с различным состоянием. Одним из источников исходной тематической информации служила почвенная карта. Наложение кадастровой информации позволяет получить дополнительные сведения по номенклатуре почв и их характеристикам в пределах конкретных земельных участков, а также учесть при проведении кадастровой оценки внутреннюю неоднородность отдельных земельных участков, обусловленную пространственной вариабельностью параметров почв, естественной растительности, рельефа, мелиоративного состояния. На основе векторной почвенной карты с привлечением материалов почвенных обследований и информации по продуктивности агроценозов составляется карта классов пригодности земель для использования в сельском хозяйстве, отражающая комплексную характеристику земель по уровню их плодородия и пригодности под различные виды сельскохозяйственных угодий. На основе кадастровой карты осуществляется выделение земель сельскохозяйственного назначения с наложением слоя границ земельных участков. Наличие таких карт помогает администрации и специалистам в управлении земельными ресурсами, в принятии решений по охране лучших и особо ценных земель, разработке программ по мелиорации земель и повышению плодородия почв, определении наиболее выгодных мест для инвестиций в сельскохозяйственное производство, решении конкретных задач землеустроительного проектирования с учетом рационального использования земель. Комплексные показатели качества земель могут использоваться при установлении цены земли, арендной платы, объемов кредитования под залог земли и других операциях с землей как с недвижимостью. Развитие инфраструктуры пространственных данных предусматривает включение в систему информационного взаимодействия различных организаций и ведомств. 68
54 Валовые сборы сельскохозяйственных культур Посевные площади сельскохозяйственных культур Продолжение таблицы Вся посевная площадь гектар Зерновые и зернобобовые гектар культуры Подсолнечник на зерно гектар Сахарная свекла (фабричная) гектар Картофель гектар Овощи (без высадков) гектар Зерновые и зернобобовые культуры центнер Зерновые и зернобобовые культуры (в весе после центнер доработки) Подсолнечник на зерно центнер Сахарная свекла (фабричная) центнер Картофель центнер Овощи всего центнер В сельскохозяйственных предприятиях занято 316 человек. Развитие отрасли ведется в рамках программы «Развитие агропромышленного комплекса Пачелмского района Пензенской области на годы». Благодаря программе были достигнуты высокие результаты, представленные на рисунке 13. В сельскохозяйственной отрасли Пачелмского района действует пять сельскохозяйственных предприятий (ЗАО «Архангельское», ООО «Архангельское», ООО «Возрождение», ООО «Пачелмское хозяйство», ЗАО «Агрокомплекс Пачелма»), 61 крестьянское фермерское хозяйство, 64 сельскохозяйственных кооперативов и 6802 личных подсобных хозяйств. Развитие района идет в недостаточном темпе, так как в районе недостаточно эффективное инвестиционное законодательство, а так же не высокий показатель численности населения и дефицит квалифицированной рабочей силы. 60
Совершенствование регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
В целом по Рязанской области, площадь используемых земельных долей за период 2001-2006гг. сократилась на 4,7%. Следует отметить, что из общего числа используемых земельных долей площадь арендуемых и невостребованных земельных долей увеличилась соответственно на 34,7% и 5%, тогда как площадь внесенных в уставный капитал сократилась на 56%.
Проведенное исследование показало, что одним из важных аспектов регулирования использования земечьных долей является перевод невостребованных земельных долей в муниципальную собственность, т к на се1 одчяшний день это прописано законодательно, но четкая процедура по переводу и признанию земельных долей бесхозяйными отсутствует В ходе исследования был разработан агоритм реализации данной правовой нормы, который представлен на рис 3
Земли Сельскохозяйственного Назначения Магистерская Диссертация
6. Инфраструктура, достопримечательности, полезные ископаемые: амбулатория, средняя школа, школа искусств, Дом культуры, Дворец спорта, Детский комбинат, банно-прачечный комбинат, 3 аптеки, филиал сбербанка, отделение социально-бытовой реабилитации, почта, обелиск погибшим воинам землякам, месторождение лечебных грязей оз. Богайлы, курортно-оздоровительные учреждения.
В Сакском районе наряду с химической промышленностью идет добыча строительных материалов. Район располагает большими запасами строительного камня-ракушечника. Наиболее крупное месторождение ракушечника – Кутурское. Здесь в 6 карьерах добывают ежегодно до 35 млн. шт. камня.
Юридические вопросы
Арендная плата, рассчитанная методом затрат собственника земли, может найти применение при передаче земли из фонда перераспределения во временное пользование арендаторам в лице сельскохозяйственных предприятий. За базу арендной ставки принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления во внебюджетные фонды, относящиеся только на местный бюджет. В настоящее время это плата за землю, налог за загрязнение окружающей среды, налог на имущество, отчисления на воспроизводство, плата за недра и др., из платежей во внебюджетные фонды — фонд медицинского страхования. Зная среднюю продуктивность 1 га сельскохозяйственных угодий в районе (баллогектар), несложно определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади. К достоинствам этого метода следует отнести: обоснованность арендной платы и целевого использования ее при расщеплении по видам налогов и отчислений во внебюджетные фонды, возможность регулирования размера арендной платы путем исключения или включения определенных видов налогов. В то же время такой расчет арендной платы может привести к ее необоснованному завышению и снижению спроса на землю[38].
Недостатки аренды следующие: аренда земельных долей множества арендодателей нарушает один из принципов арендных отношений- участие в сделке двух сторон: арендодателя и арендатора; юридически все соблюдено: арендодатели — собственники земельных долей, арендатор — сельскохозяйственное предприятие, но в качестве арендодателей выступают пайщики хозяйства, арендатор — тот же коллектив пайщиков (исключим для большей убедительности администрацию хозяйства как наемный аппарат); высокие ставки арендной платы, которые уменьшают оборот земель сельскохозяйственного назначения; большая относительная величина ренты в валовом доходе ( до 50%) отрицательно влияет на финансовую и экономическую деятельность сельскохозяйственных предприятий; пассивный спрос на земли из государственного запаса и фонда перераспределения, что может привести к невостребованности этого важнейшего средства производства; высокая степень вероятности снижения производительных свойств почв при краткосрочной аренде[28].
Правовое обеспечение охраны земель сельскохозяйственного назначения
Исследование ст. 13 ЗК РФ позволяет сделать вывод, что мероприятия по охране земель сельскохозяйственного назначения прямо или косвенно преследуют цель обеспечить сохранение трех основных качественных характеристик земель: земель как средства производства в сельском и лесном хозяйстве; как природного объекта, охраняемого в качестве важнейшей составной части природы; как пространственно-территориального базиса жизнедеятельности общества.
В диссертации большое внимание уделено изучению влияния на состояние земель сельскохозяйственного назначения эффективности правовой охраны других объектов окружающей среды. В частности подробно исследуется особенности правовой охраны почв и агроландшафтов и ее необходимости для обеспечения охраны земель сельскохозяйственного назначения.
Магистерская программа «Землеустройство и кадастр недвижимости»
- Кадастровая оценка земельных участков различного назначения;
- Сделки на российском рынке земельной недвижимости;
- Операции с земельной недвижимостью в жилищной сфере;
- Продажа земельной собственности на аукционе;
- Экономический механизм аренды земельной недвижимости;
- Рынок земельных участков в России;
- Условия и порядок купли-продажи земельных участков;
- Залог земельной недвижимости;
- Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- «Методические основы инвентаризации жилищного фонда крупного города»,
- «Научные аспекты правового кадастра на недвижимость»,
- «Количественные и качественные характеристики объектов недвижимости»,
- «Анализ рынка земельных участков в России и его основные аспекты»,
- «Мировой опыт земельных рыночных отношений»,
- «Категории земель сельскохозяйственного назначения и их состав»,
- «Методические основы прав собственности на землю»,
- «Анализ основных способов получения и прекращения частной собственности на землю»,
- «Количественные и качественные характеристики купли-продажи земель различных категорий»,
- «Методические основы исправления технических ошибок, допущенных при государственной регистрации прав на недвижимость»,
- «Методические основы определения среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)»,
- «Методика исчисления инвентаризационной стоимости многоквартирного дома, зданий, сооружений и прочих строений».
Земли Сельскохозяйственного Назначения Магистерская Диссертация
Второй этап — кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий в субъектах РФ по административным районам и землевладениям. Необходимым условием проведения второго этапа государственной кадастровой оценки земель, является соответствие средневзвешенной кадастровой стоимости всех земель сельскохозяйственного назначения величине, полученной в результате проведения первого этапа. Второй этап кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий внутри субъектов РФ проводится на основе базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на первом этапе, которые обеспечивают сопоставимость результатов оценки на всей территории РФ. Последовательность проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на втором этапе (рис.10).
На сегодняшний день разработаны Методические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, которые отчасти отражают рыночные подходы к определению рыночной стоимости. Согласно данным методических рекомендаций, кадастровая стоимость — расчетная величина в денежном выражении, которая отражает представления о ценности (полезности) земельного участка для всех участников рынка при его использовании. Стоимость, рассчитанная в рамках массовой оценки, должна отражать реальную рыночную стоимость в условиях развитости рынка и наиболее эффективном использовании земельного участка. Фактически эти рекомендации описывают процесс массовой оценки земель для целей налогообложения. Необходимо отметить, что массовая оценка призвана определить не только стоимость для целей налогообложения, но и для целей аренды, залога и т.п.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения Никитина Елена Николаевна
товаропроизводителя в сфере АПК, индивидуального жилищного строительства, иных форм деятельности, связанной с использованием земли; финансирование и кредитование программ поддержки и развития продовольственного комплекса, включая программы повышения плодородия почв и охраны сельскохозяйственных земель от истощения и загрязнения; залоговые операции с землями сельскохозяйственного назначения и финансовый контроль за целевым использованием денежных средств, поступивших от взимания земельного налога и арендной платы за сельскохозяйственные угодья.
Диссертация выполнена на кафедре аграрного и экологического права Московской государственной юридической академии, где рецензировалась и обсуждалась. Основные положения и выводы диссертации были изложены автором в публикациях.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения
Одним из основных недостатков в данном методе является достаточно сложный процесс определения доли стоимости земель в общей стоимости недвижимости, эта доля может зависеть из различных факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки и т.д.
2. Метод выделения. Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Поэтому расчет рыночной стоимости участка земли методом выделения применяется для оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков. Основным условием применения этого метода является соответствие существующего использования земельного участка и расположенных на нем улучшений. В противном случае может получиться отрицательная величина.
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
7. Качественные характеристики земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения — состояние плодородия почв следует рассматривать как одну из уникальных характеристик объекта недвижимости (земельного участка) и отражать эти сведения в государственном кадастре недвижимости.
1. Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения заключается в использовании этих земель для целей растениеводства (полеводства, луговодства, садоводства, виноградарства, овощеводства и др.) и животноводства (разведения крупного рогатого скота, коневодства, овцеводства, оленеводства, пчеловодства, шелководства, выращивания иных живых организмов), а также создания и эксплуатации производственной инфраструктуры сельского хозяйства.
Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Методологической основой исследования. Методологическую основу работы составляют принципы и подходы, положенные в основу действующих стандартов оценки и методических рекомендаций в области оценки стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В процессе работы использовались методы научного исследования: анализ, сравнение, обобщение, экономико-статистические методы, а также методы финансовой математики.
II. Уровень развития методологического и методического инструментария оценки. Масштабность работы в случае оценки земель сельскохозяйственного назначения предъявляет повышенные требования к методологической и методической составляющей оценочной деятельности. Процедуры и методы оценки в этом случае должны, с одной стороны, обеспечивать достоверные результаты, а, с другой, быть достаточно универсальными, чтобы позволить применять их для большого количества объектов оценки.
26 Июл 2019 jurist7sib 97