Понятие И Виды Оценки Земельных Участков Как Недвижимого Имущества
Понятие и виды оценки земельных участков как недвижимого имущества
1) государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости;
От кадастровой стоимости необходимо отличать рыночную стоимость земельного участка, которая устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. N 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, содержащие следующие принципы оценки рыночной стоимости земельных участков:
Виды оценки земельных участков как недвижимого имущества
– объект описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость; – проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; – устанавливается дата проведения – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта; – указываются цели объекта; – устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; – формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
Виды и принципы оценки земли
1. Принципы, основанные на представлениях владельца участка – позволяют, (по мнению владельца), определить полезность объекта, его реальную рыночную стоимость и ожидаемую прибыль от владения им. В данном случае для оценки земли используются следующие принципы:
- полезности объекта недвижимости — заключается в его способности удовлетворять ожидания владельца в настоящий момент и в течение определенного периода времени.
- замещения, который основан на том, что стоимость оцениваемого земельного участка не должна быть выше, чем цена аналогичного объекта.
- ожидания, который говорит о том, что цена объекта недвижимости должна включать в себя величину всех будущих потенциальных доходов и учитывать постоянный рост этой прибыли, под влиянием увеличивающегося со временем спроса и ограничения предложения.
Земельный участок как объект недвижимого имущества
Земли сельскохозяйственного назначения считаются земли, расположенные в пределах административных границ различных поселений (городов, поселков, сельских населенных пунктов). Основное целевое назначение этих земель — удовлетворение градостроительных потребностей этих населенных пунктов.
Право собственности на земельный участок распространяется на прочно связанные с земельным участком объекты (п. 2 ст. 261 ГК РФ), а все, что расположено над и под поверхностью земельного участка, собственник вправе использовать по своему усмотрению (п. 3 ст. 261 ГК РФ). В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Понятие И Виды Оценки Земельных Участков Как Недвижимого Имущества
Субъектами оценочной деятельности признаются юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), которые занимаются оценочной деятельностью и которые именуются. Субъектами оценочной деятельности являются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.
Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Земельный участок как объект недвижимого имущества
Понятие «земельного участка» в значительной степени субъективно. Еще Ф. Савиньи писал, что «участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой, мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением. Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою является возможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности» *(284).
Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка (ст. 1 Закона о земельном кадастре). Понятие земельного участка, содержащееся в Земельном кодексе РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 ЗК РФ).
Оценка стоимости недвижимого имущества
Профессиональная экспертная оценка стоимости недвижимых объектов – достаточно распространенная на сегодняшний день услуга, без которой не обходится целый ряд торговых (а иногда и неторговых) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости. Другими словами говоря, без независимой денежной оценки невозможна практически ни одна операция с недвижимым имуществом. Более того, именно профессионализм при проведении подобной финансовой экспертизы и расчет максимально точной реальной стоимости сооружения или земельного участка во многом формирует их рыночную стоимость.
Несмотря на то что само понятие «недвижимость» является достаточно обширным, говоря о денежной оценке, обычно подразумевают три основных типа такого имущества – здания, сооружения, а также земельные участки. Наиболее распространенной практикой в данном случае традиционно является расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома при их купле-продаже или сдаче в аренду, а также оценка стоимости промышленных зданий и сооружений (к числу последних можно отнести всевозможные объекты промышленного и хозяйственного назначения, которые могут являться частью собственности организации или предприятия, нуждающихся в независимой финансовой экспертизе стоимости недвижимого имущества).
Оценка земли: основные понятия
Вместе с тем отметим, что, несмотря на то, что ст. 66 Земельного кодекса РФ указывает на наличие двух видов стоимости земли, проанализированных выше, в литературе часто встречаются понятия «реальная стоимость», «реально обоснованная стоимость» и т.д., что по содержанию соответствует рыночной стоимости и является лишь подменой понятий. Промежуточное положение занимает выкупная стоимость приватизируемых земельных участков, которая включает в себя цену земель населенных пунктов плюс поправочный коэффициент. При этом цена земли устанавливается субъектом РФ в зависимости от численности населения, а поправочный коэффициент — Правительством РФ.
Полагая, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», прокурор предъявил настоящий иск. Отказывая прокурору в удовлетворении заявленных требований, первая инстанция суда исходила из того, что договор аренды земельного участка заключен в соответствии с нормами действующего законодательства; стороны согласовали существенные условия договора аренды; положения ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не применяются к отношениям, возникшим из договора аренды. Апелляционная инстанция суда, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, при этом указала, что Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не содержит норм, устанавливающих зависимость величины арендной платы от стоимости передаваемого в аренду объекта недвижимости. Статья 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях передачи в аренду проведение оценки объекта оценки является обязательным. Судом установлено, что кадастровая оценка переданных в аренду земель проведена в установленном порядке, а рыночная оценка не проводилась, поскольку на спорный земельный участок не разграничено право собственности. Также судом установлено, что размер арендной платы по договору определен в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ и согласован сторонами. Заключение сторонами договора аренды земельного участка фактически свидетельствует о волеизъявлении сторон на создание арендных правоотношений.
Понятие И Виды Оценки Земельных Участков Как Недвижимого Имущества
МВД РФ правдивые сведения о себе и фактическом месте проживания на момент подачи документов. Перед вынесением решения о предоставлении или непредоставлении РВП вся эта информация может быть проверена соответствующими уполномоченными органами. Процедура оформления РВП в 2020 году не изменилась по сравнению с предыдущим периодом. Ее можно условно разделить на 5 шагов:
Восстановление брака в случае явки супруга, объявленного умершим или признанного безвестно отсутствующим В том случае, когда одновременно с иском о расторжении брака заявлено требование о взыскании алиментов на детей, однако другая сторона оспаривает запись об отце или матери ребенка в актовой записи о рождении, суду также следует обсудить вопрос о выделении указанных требований из дела о расторжении брака для их совместного рассмотрения в отдельное производство (п. 12, 13 постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 г.
Оценка стоимости недвижимого имущества
Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля — главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.
Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.
Методы оценки земельных участков и недвижимого имущества
Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него). совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения разрешение имущественных споров подготовка пакета документов для судебных приставов проведение приватизации имущества оценка инвестиционных проектов проведение страхования привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап) оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами определение налоговой базы для исчисления налога на имущество правомочий арендатора срока действия права обременений права аренды прав иных лиц на оцениваемый объект целевого назначения земельного участка Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании. местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него) данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него) конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей) ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату.
В некоторых случаях нужно оценить сразу много объектов недвижимости, находящихся на обширной территории, например, для целей налогообложения. Задачи, стоящие перед оценщиком в этом случае, достаточно специфичны, поэтому для их решения применяются специальные методы оценки, краткому обзору которых посвящена эта работа. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость.
Понятие И Виды Оценки Земельных Участков Как Недвижимого Имущества
— несколько компактно расположенных зданий и сооружений — односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Понятие, виды и общая характеристика земельного участка как объекта недвижимого имущества
Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.
Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом Российской Федерации категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории[3]:земли сельскохозяйственного назначения;земли населённых пунктов;земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;земли особо охраняемых территорий и объектов;земли лесного фонда;земли водного фонда;земли запаса.
Земельный участок как объект недвижимого имущества по природе
Кадастровый номер участка — это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями.
Согласно статье 44. ЗК РФ, право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством. Отчуждение земли владельцем другим лицам оформляют путем заключения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, аренда с выкупом).
Правовой статус земельного участка как объекта недвижимого имущества
Допустим, предполагается возможным решить проблему соотношения объектов: земельный участок и объекты недвижимого имущества на земельном участке. Поскольку земельный участок объект и представляет собой определенное пространство, остальные объекты недвижимого имущества (здания, сооружения) не могут составлять с ним ни единого объекта прав, ни являться его частью, улучшением, принадлежностью и т.д.
Особая ценность земельного участка выражается еще и в том, что законодатель исключил ситуацию, когда правом собственности на земельный участок не обладает ни один субъект гражданского права. Данное утверждение основывается на презумпции ст. 16 ЗК РФ, в соответствии с которой государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.
Общие понятие оценки
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Аналог объекта оценки — сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
27 Июл 2019 jurist7sib 111