Переоценка Кадастровой Стоимости Квартиры
Переоценка кадастровой стоимости
С городской недвижимостью (здания, квартиры, торговые помещения и т.п.) дела обстоят еще сложнее. Показатель ее стоимости постоянно меняется в зависимости от экономической ситуации в стране. В Москве эти колебания вполне могут измеряться миллионами рублей. Кроме того, цена недвижимости может быстро меняться, если она размещена в той точке города, который активно застраивается и благоустраивается или, наоборот, приходит в упадок.
Для этого государством предусмотрен специальный механизм. При Росреестре РФ существуют комиссии, в которые вы можете обратиться, если считаете, что оценщики Росреестра неверно установили кадастровую стоимость вашей недвижимости. По статистике, более чем в 50 % случаев комиссия принимает положительное решение об уменьшении неверно определенной цены. Если же у вас не получилось добиться положительного решения в комиссии, то остается еще один путь обжалование кадастровой стоимости — с помощью иска в суд.
Переоценка кадастровой стоимости недвижимости
При любых операциях с недвижимостью (владении, обмене или отчуждении) базовой величиной для расчета налога является кадастровая стоимость объекта. Ее формирование производится не только на основании технических характеристик помещения (площади, планировки, состояния здания), но и регионального коэффициента — рыночной стоимости 1 м 2 в той или иной местности РФ.
Кадастровая стоимость — это усредненная рыночная цена недвижимого имущества, определяемая независимыми экспертами в соответствии с действующим законом о проведении оценочной деятельности (ФЗ №135 от 29 июля 1998).
Переоценка кадастровой стоимости
Достаточно долгое время кадастровая стоимость недвижимости сильно отставала от ее реальной рыночной. Государство медленно осваивало быстро меняющуюся рыночную среду. И это вполне устраивало собственников. Они платили налог, который исчислялся от оценки ниже рыночной.
Перерасчет кадастровой стоимости проводится не чаще раза в 3 года, но не реже раз в 5 лет. Обычно Росреестр учета кадастровой собственности не уведомляют об этом собственника, и тот узнает об изменении только тогда, когда получает сумму налога.
Переоценка кадастровой стоимости
Таким образом, Росреестр как бы ни причём, так как данные были предоставлены местными органами власти. Сейчас этот казус отрегулирован в законодательстве. Росреестру совместно с местными органами власти необходимо до 2020 года исправить неточности в своих расчётах, в дальнейшем, если такие неточности будут выявлены, государство будет само оплачивать излишне уплаченные налоги на имущество.
- Инфраструктура местности.
- Удалённость от центра кадастрового региона.
- Транспортная доступность.
- Наличие линейной и инженерной коммуникаций.
- Материал стен для дома.
- Дата строительства объекта капитального предназначения.
- Экологические характеристики местности.
- Экономические данные региона.
- Иное.
Оценка кадастровой стоимости земельного участка
Нормативная цена на землю — это характеристика стоимости конкретного участка, учитывающая его качество, местоположение, потенциальный доход в течение расчётного срока окупаемости. Как определять нормативную цену земли, расписано в Постановлении «О порядке определения нормативной стоимости», принятом 15.03.97г.
Формирование рыночной стоимостиземельных участков осуществляется в соответствии со спросом и предложением. Как гласит статья 3 ФЗ № 135, рыночная цена объекта оценки — это самая вероятная стоимость, по которой он может быть продан в условиях открытого рынка, конкуренции без влияния различных чрезвычайных обстоятельств.
Как провести переоценку и изменить кадастровую стоимость вашего земельного участка
Заявление должно быть написано по специальной форме, которую можно найти на официальном сайте Росреестра или составлено непосредственно при обращении к специалисту по кадастровым вопросам. В нём должны содержаться следующие сведения:
В прошествии определённого срока, переоценка может проводиться в индивидуальном порядке по сложившейся необходимости или в том случае, когда правообладатель участка был проинформирован о неадекватно завышенной (заниженной) стоимости.
Переоценка кадастровой стоимости недвижимости
Некоторое время назад, кадастровая стоимость не соответствовала реальной рыночной стоимости, она была занижена. Такая ситуация сложилась из-за того, что государство только осваивало рыночную среду, которая имеет свойство быстро меняться и работники росреестра просто не успевали провести переоценку. Такое положение дел совершенно устраивало владельцев различной собственности, так как они платили маленький налог. Сейчас же, такой ситуации больше нет, она противоположна. Много земельных участков, квартир или домов имеют завышенною цену в несколько раз, что существенно увеличивает налог.
Переоценка кадастровой стоимости проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще чем один раз за три года. А от кадастровой стоимости определенного имущества зависит величина налога на недвижимоть, который должен быть уплачен владельцем. Росреестр учета кадастровой собственности далеко не всегда уведомляет собственника имущества о проведенной операции и тот узнает о новой сумме налога, только во время его уплаты. Из-за этого множества собственников различного имущества получают завышенную сумму налога неожиданно.
Переоценка кадастровой стоимости в 2017 году
В погоне за доходами большинство регионов отказалось от четырехлетнего моратория на пересмотр кадастровой стоимости недвижимости. Москва — в числе первых. Еще в середине декабря власти города передали Росреестру результаты новой оценки, по которой будет рассчитываться налог на имущество за 2016 год. Цена столичных зданий в среднем выросла на 2,5% — неприятно, но терпимо. Однако некоторые коммерческие объекты после «вмешательства» чиновников подорожали в разы. Пропорционально увеличилась и фискальная нагрузка на бизнес. Так, стоимость одного из лубянских торговых центров в результате переоценки поднялась с 115,7 млн. до 2,7 млрд. рублей, а размер платежа в ФНС составил 38 млн. вместо 1,5 млн. рублей в год.
Оспорить суммы сразу собственникам не дали. Чтобы обжаловать оценку и снизить налоговое бремя, юрлица должны были подать заявления о пересмотре до конца года, то есть в оставшиеся две недели. Компаниям попросту не хватило времени запустить процедуру. Более того, некоторые организации до сих пор не в курсе изменений и рискуют попасть в число штрафников за недоплату. Как избежать подобных проблем с недвижимостью и защитить свои права, если объект явно переоценили?
Как снизить кадастровую стоимость недвижимости
Проще всего будет оспорить фактическую ошибку оценщика, из-за которой кадастровая стоимость недвижимости стала неоправданно велика. В ближайшее время Росреестр планирует запустить онлайн сервис, который позволит заявить о неточности в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. «Если обнаружатся несоответствия, например, указана не та площадь недвижимости, количество комнат, доля в собственности или что-то другое, то техническую ошибку устранят без обращения собственников жилья в государственные органы», — рассказывает Елена Щепкина.
Приблизительно сравнить соответствие кадастровой и рыночной стоимости своей квартиры может каждый собственник. Данные оценки доступны онлайн на официальном сайте Росреестра по адресу объекта, а получить представление о фактической цене квадратных метров поможет любая база недвижимости.
Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество
С 1 января 2015 года в России постепенно вводится новый порядок расчета налога на имущество физических лиц. Пионерами его применения стали 28 регионов, в том числе Москва, Самарская, Рязанская и Тверская области, применяющие его уже с 2015 года. С 2016 года на новый порядок перешли жители еще 21 региона России, в том числе Санкт-Петербурга, Вологодской, Брянской и Воронежской областей. Остальные регионы России также обязаны перейти на новый порядок до 2020 года.
Затем нужно выбрать в качестве источника данных «ГКН» (Государственный кадастр недвижимости), после чего будет выдана справочная информация по объекту недвижимости, в том числе кадастровая стоимость и дата ее утверждения. Кадастровую стоимость можно сравнить с реальной рыночной стоимостью на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость. К примеру, если на 16 декабря 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости составляла 17 млн руб., а реальная стоимость на эту дату составляла 15 млн руб., то кадастровая оценка превышает рыночную стоимость на 2 млн руб. При расчете налога следует учитывать, что налоговая база в отношении квартиры определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 20 м 2 общей площади этой квартиры (п. 3 ст. 403 НК РФ), поэтому размер налоговой базы будет ниже кадастровой стоимости. Если же доказать, что кадастровая стоимость для данного объекта недвижимости является завышенной, а реальная рыночная стоимость составляет 15 млн руб., то размер налоговой базы также уменьшится.
Переоценка кадастровой стоимости
К сожалению, государственная кадастровая комиссия не всегда объективно устанавливает стоимость недвижимого имущества, забывая учесть индивидуальные особенности объекта (например, удалённость участка от основных магистралей, отсутствие спроса покупателей на такую недвижимость и т. д.). Необъективно установленная кадастровая стоимость недвижимости становится причиной неоправданно завышенных налоговых выплат. Изменить ситуацию в лучшую сторону и, соответственно, сократить свои финансовые затраты владелец участка может посредством проведения процедуры переоценки.
Переоценка кадастрового значения дома, участка (или любого другого объекта недвижимости) – оптимальный способ оспорить указанный в кадастре показатель. Пересмотр кадастровой стоимости позволит на законных основаниях изменить её конечное значение и внести обновленные сведения в Единый государственный реестр. Снижение кадастрового значения, в свою очередь, даёт возможность легальным способом сократить размер налоговых выплат, предусмотренных для владельцев земельных участков.
Переоценка кадастровой стоимости недвижимости
При определении срока действия оценки рыночной стоимости недвижимости учитывается наличие специальных правил для процедур, в рамках которых применяется отчет об оценке, в частности по законодательству об исполнительном производстве.
Части 1 и 2 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ предусматривают два способа оспаривания КС посредством судебной процедуры и путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КС (далее — комиссия).
Переоценка кадастровой стоимости недвижимости
- итоговая величина стоимости объекта, указанная в отчете, признается достоверной, если законодательством или судом не установлено иное;
- по общему правилу стоимость, приведенная в отчете, может быть использована в качестве начальной цены для конкурса, аукциона, совершения сделки в течение 6 месяцев с даты его составления.
РИСКИ! В соответствии с чч. 23, 24 ст. 24.18 закона № 135-ФЗ, если заявление о пересмотре КС подается в связи с установлением рыночной стоимости, прикладывать к заявлению отчет обязательно. Без этого заявление не будет принято к рассмотрению.
Переоценка кадастровой стоимости
Соответственно, за период, в котором содержались недостоверные сведения о кадастровой стоимости земельного участка, организация-истец смогла вернуть необоснованно произведенные платы за землю. Данный случай можно назвать своего рода исключением из правила о возможности применения к отношениям, возникшим до вступления судебного акта в силу, кадастровой стоимости установленной этим актом, в соответствии с позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 17475/11.
Переоценка по инициативе граждан в этот период осуществляется на основании заявлений, в которых указаны причины изменения стоимости участка, то есть на основании указания сведений, которые не были учтены комиссией при плановой переоценке земель. Эти заявления подлежат рассмотрению и удовлетворению по усмотрению комиссии ГКН.
Как оспорить кадастровую стоимость квартиры
При оценке квартиры независимые оценщики руководствуются требованиями Закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. Оценщики самостоятельно выбирают и обосновывают подходы и методы, которые использовались при оценке стоимости квартиры. После проведения оценки составляется отчет. Данный отчет проходит экспертизу в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. После этого сведения о стоимости включаются в государственный кадастр недвижимости.
- об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
- об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии Росреестра.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница
см п7 ФЗ — 221 от 24.07.07, п8, п9 статью ФЗ — 136 от 25.10.01. Согласно п3 статьи 66 ФЗ — 136 кадастровая стоимость равна рыночной. Согласно п4 статьи 65 главы 10 ФЗ — 136 применяется нормативная цена вместо кадастровой, если не проведена кадастровая оценка земельного участка. В чем дело?
При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.
27 Июл 2019 jurist7sib 111