Если Жильцы Дома Хотят В Договоре Управления Внести Изменения Как Это Зделать Правильно
С кого и что можно требовать, если не заключен договор с управляющей компанией
В последнее время обслуживание многоквартирных домов ведется управляющими компаниями ЖКХ, договор с которыми заключают жильцы. После подписания документов обе стороны действуют в рамках положений, зафиксированных в договоре. Особенности таких договоров будут рассматриваться в данной статье.
В гражданском законодательстве перечислены моменты, когда возможно расторжение данного документа, внесение в него изменений. Договор имеет ограниченный срок действия. Однако этот срок автоматически продляется, если не поступает заявления о его прекращении от одной из сторон, подписавших договор.
Если Жильцы Дома Хотят В Договоре Управления Внести Изменения Как Это Зделать Правильно
На общем собрании собственников помещений в доме (принятым в форме заочного голосования) от 05.03.2012г. принято решение о внесении изменений в договор управления домом, а именно: по п. 3.3 договора — размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме должен определяться на общем собрании собственников помещений в соответствии с ч.7 ст. 156 ЖК РФ. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год; по п. 3.7 договора в части взимания платы за вывоз бытовых отходов — размер устанавливать соразмерно количеству фактически проживающих граждан; по п. 5.2.9 — предлагается информировать жителей о проделанной работе за квартал. Указанное решение собрания собственников помещений в доме направлено в адрес ООО «Триал», который письмом от 10.04.2012г. № 942 сообщил об отказе в принятии изменений, с чем не согласна истица.
Договор по данным основаниям может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны только при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п.2 ст. 451 ГК РФ).
Утверждение дополнительного соглашения к договору управления МКД на ОСС МКД
Касаемое внесения дополнений в договор управления МКД:
1. можно оформить дополнительное соглашение к договору управлению МКД и утвердить его на ОСС, результаты голосования зафиксировать в протоколе ОСС (важно: чтобы избежать недоразумения я бы данное доп.соглашение сделала приложением к протоколу, прошила, а уполномоченные лица все это подписали( к таким лицам может относиться председатель и секретарь ООС, председатель, члены и секретарь счетной комиссии ООС лучше если все подпишут).
2.изменения можно прописать в самих решения (н-р: Вопрос повестки дня: о дополнении условий договора управления МКД № от ____г. пунктом ___ следующего содержания: «. «). За рассмотрение указанного вопроса каждый собственник проголосует (за / против / воздержался), результаты голосования зафиксировать в протоколе ОСС.
Касаемо использования общего имущества:
При решении вопроса об использовании общего имущества собственников МКД необходимо руководствоваться пп. 3, 3.1 п.2 ст.44 ЖК РФ. На ОСС можно утвердить договоры аренды нежилого помещения и договор на размещение рекламы, также утвердить стоимость 1 кв.м. и порядок распределения денежных средств полученных при использовании общего имущества собственников (н-р: денежные средства могут зачисляться в счет оплаты коммунальных услуг, в т.ч. в счет оплаты услуг капитального ремонт, вводимого в обязательном порядке с 01.09.2014г. выдаваться нарочно. ВАЖНО обратить внимание, что полученные денежные средства от сдачи общего имущества собственников МКД являются доходом собственников помещений в этом МКД, поэтому собственников никто не освобождает от оплаты НДФЛ — 13%. К тому же, если договоры от имени собственников будет заключать УО и как следствие УО будет выставлять счета-фактуры, вести бух.учет, отчислять налоги УО не обязано это делать бесплатно, как показывает практика, собственники определяют процент вознаграждения от сумм, полученных за оказанные УО услуги).
В случае если собственники желают сдать тех.помещение лицам на безвозмездной основе, то они должны этот вопрос поставить на голосование и после принятия 2/3 от общего числа собственников положительных решений заключить договор о передачи в пользование помещения (часть помещения) на безвозмездной основе (договор желательно утвердить на том же собрании).
Если собственники уполномочат УО заключать договоры о пользовании общим имуществом, без согласования существенных условий указанных договоров, собственникам тяжелее будет контролировать УО по фин.потокам.
Составляем договор с управляющей компанией на обслуживание дома
Еще более часто встречаются неграмотно составленные договоры, по которым многоквартирный дом и вовсе рискует попасть в «кабалу» к недобросовестной УК. В результате решить с организацией какой-либо спор оказывается практически невозможно ввиду того, что есть подписанный договор, то есть закон оказывается на стороне недобросовестного контрагента. И после длительных разбирательств остается только поменять управляющую компанию. Это дело хлопотное и подразумевает выплату компенсации.
Выбор критериев для оценки эффективности подрядчика достаточно велик. Если отношения расторгаются, то должна быть отражена необходимость составления акта приемки-передачи дома, так как новая УК потребует дополнительную плату за все ошибки, которые совершила предыдущая фирма. Таковых недоделок и недоработок может быть достаточно много. И важно, чтобы согласно акта старый исполнитель устранял свои недочеты за свой счет.
Изменение договора управления МКД: причины и способы
- выполнять работы и услуги, связанные с управлением МКД;
- заниматься содержанием общедомового имущества;
- ремонтировать общедомовую собственность;
- оказывать коммунальные услуги;
- обеспечивать безопасные условия для жизни граждан;
- заниматься информированием жильцов, собирать их жалобы и предложения, составлять акты выполненных работ и так далее.
- требовать от собственников своевременной оплаты ЖКУ;
- определять очередность выполнения работ по содержанию дома;
- назначать сроки и выбирать подрядчиков;
- проверять правильность полученных от жильцов показаний ИПУ;
- обеспечивать сторонним лицам доступ к общим помещениям, если нужно устранить неполадки;
- присутствовать на общедомовых собраниях.
Как внести изменения в договор управления многоквартирным домом
При подписании ДУ мы рекомендуем указывать величину оплаты за содержание жилья и словами описывать тот порядок, по которому будет определяться цена договора. Если размер оплаты за жилье планируется индексировать, то в договоре следует описать методику индексации. Индекс можно выбирать самостоятельно, хотя его рекомендуется приравнивать к уровню инфляции, который указывает Росстат.
В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Управление многоквартирным домом
Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления осуществляется собственниками помещений на основании заключённого договора управления. В случае не исполнения договорных обязательств собственники помещений могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав или в органы власти, имеющие право применения мер реагирования на нарушения в области жилищно-коммунального хозяйства:
— плату за обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома;
— плату за текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников);
— плату за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома (на основании решения собрания собственников)
— плату за коммунальные услуги.
Управляющая компания требует заключить договор строго на её условиях, некоторые из которых меня не устраивают
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ «договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания . При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».
Какие обязанности есть у управляющей компании по содержанию дома перед собственниками жилья
- Собственники жилья делегируют обязанности в полном объеме УК, оставляя за собой право контролировать качество и объем услуг и начислять/получать платежи.
- Управляющая компания занимается только обслуживанием, ремонтом, содержанием имущества, а коммунальные услуги предоставляет ТСЖ или кооператив.
В документе должно быть полное описание имущества многквартирного дома: подъезды, лифты, инженерные сети, подвалы, прилегающая территория и прочее. Чем подробней будет прописано имущество, тем большую ответственность будет нести УК.
Проблемы с квартирантами: как выселить жильцов, если они не платят и не хотят съезжать
Не применяйте мер наподобие угроз или смены замков. Эти методы являются незаконными и в первую очередь могут навредить вам. Закон при таких действиях будет на стороне арендаторов, а арендодатель понесёт материальные убытки.
Как выселить людей, если нет соглашения? Такой вариант сдачи жилья чаще всего применяется при заселении родственников или знакомых. Но часто по устной договорённости собственники вселяют на свою жилплощадь и посторонних людей.
Права жильцов многоквартирного дома
- Право владения. Под этим подразумевается, что гражданин обладает жилой площадью и может ее удерживать, а также ограничить доступ в помещение посторонних людей.
- Право пользования. Владелец имеет возможность не только проживать в квартире, но и извлекать из нее прибыль.
- Право распоряжения. Собственник вправе совершать любые действия с объектом недвижимости: продажу, дарение, обмен.
Только сами жильцы имеют право решать, что будет располагаться на общедомовой территории. Без их согласия не может осуществляться строительство гаражей, магазинов, детских площадок или парковок. Любые работы по созданию каких-либо объектов, осуществляемые без ведома жильцов, являются абсолютно незаконными.
Прекращение договора управления многоквартирным домом
Между тем для ТСЖ может быть крайне полезным иметь в виду такое основание прекращения, как отказ от пролонгации. Например, если в договоре нет условия об одностороннем отказе, а управляющая организация добровольно расторгнуть договор не хочет, остается два варианта: ждать истечения срока договора (направив соответствующее заявление) либо обратиться в суд с иском о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. С учетом времени, необходимого для обращения в суд и рассмотрения дела, часто бывает быстрее и дешевле дождаться окончания срока договора. Что касается выбора способа управления, то здесь он уже выбран — управление посредством ТСЖ, а заключение и расторжение договора управления осуществляются юридическими лицами, порядок взаимоотношений которых определен гражданским законодательством. Так, Постановлением от 20.10.2008 N А21-6325/2006 ФАС СЗО отказал ТСЖ в удовлетворении иска о расторжении договора на техническую эксплуатацию и содержание жилищного фонда многоквартирного жилого дома, заявленного в связи с принятием решения общим собранием членов товарищества об изменении способа управления домом. Дело в том, что законом не предусмотрено, что решение общего собрания ТСЖ об изменении способа управления является основанием для расторжения договора, заключенного между двумя юридическими лицами.
- По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
- При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Договор управления многоквартирным домом
Последствием изменения договора является сохранение обязательств сторон в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 1 ст. 453 ГК РФ). Правовые последствия, порождаемые односторонним отказом, зависят оттого, полностью или в части сторона отказывается от договора. Частичный отказ влечет изменение договора, а полный — его прекращение (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Разберемся, может ли управляющая компания отказаться от управления домом и как это сделать
Если на совет явилось менее 50%, он автоматически переносится на другую дату. Если ни один из кандидатов УК не набирает по итогу голосования более половины (50%) голосов, то собрание также переносится на другой день. Если кандидат одобрен, далее идёт обсуждение всех нюансов и основных моментов, а после чего подписывается соглашение. Предыдущая управляющая организация должна передать полный пакет документов вновь избранной компании.
Все жители многоквартирных домов знают, что поддерживает чистоту в подъездах, лифтах, а также придомовой территории и многого другого управляющая организация. Иногда люди настолько привыкают к различным благам, что абсолютно перестают ценить чужой труд, в том числе и работу сотрудников управляющих компаний (УК).
Обязанности управляющей компании и ее ответственность по содержанию многоквартирного дома
Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.
Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.
Как расторгнуть договор управления в — одностороннем порядке со — стороны — УК
Следующим непростым способом одностороннего расторжения договора управления для УК считается предусмотренный ст.451 ГК РФ метод в связи с существенным изменением обстоятельств. Он применяется, если стороны не достигли компромисса в приведении договора в соответствие с сильно изменившимися обстоятельствами. Тогда договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- в момент заключения договора жильцы МКд и УК не предвидели, что в дальнейшем могут произойти сильные изменения обстоятельств;
- изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми причинами со стороны заинтересованных участников процесса и невозможностью их выполнения после возникновения;
- исполнение договора без изменения его условий нарушит баланс имущественных интересов сторон и повлечёт для заинтересованной стороны серьезный ущерб;
- договор не предполагает, что риск изменения обстоятельств ложится на плечи заинтересованной стороны.
- жильцы МКД или управляющая компания могут в судебном порядке потребовать определения последствий расторжения данного договора для справедливого распределения между ними понесённых затрат.
Понятно, что собственники помещений в МКД требуют расторжения договора с управляющей компанией, когда та плохо исполняет взятые на себя обязательства. Но и у управляющей компании может возникнуть желание расторгнуть договор с жильцами многоквартирного дома, например, когда у них образовалась большая задолженность за ЖКУ или собственники помещений в МКД не соглашаются на повышение стоимости услуг.
26 Июл 2019 jurist7sib 105