Убытки Арендатора За Пользование Арендодателем Помещением До Решения Суда
Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2013 г
Представитель ООО «Липецкий завод строительных материалов» возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.
общество с ограниченной ответственностью «Липецкий завод строительных материалов» (ООО «Липецкий завод строительных материалов», истец) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с иском (с учетом уточнения) о взыскании с индивидуального предпринимателя Смолякова Константина Александровича (ИП Смоляков К.А., ответчик) 173 351,87 руб. задолженности по договору аренды от 31.10.2011 N 289-КД за период с 08.12.2011 по 19.12.2011, май-июль 2012 года и 02.08.2012, из которых: 149 273,64 руб. — базовая арендная плата, 17 700,65 руб. — эксплуатационные сборы, 2 061,19 руб. — маркетинговые платежи, 4 316,39 руб. — переменная арендная плата.
Расходы на ремонт или возмещение убытков арендодателю
В Письме от 10.06.2009 N 03-03-06/2/114 Минфин России ответил на запрос банка-арендатора по поводу порядка учета для целей налогообложения прибыли суммы возмещения им арендодателю предстоящих (по плановой смете) расходов последнего на проведение текущего ремонта помещения по окончании договора аренды. Возмещение арендодателю расходов на ремонт предусмотрено договором аренды как возможная альтернатива другому варианту — самостоятельному проведению арендатором такого ремонта в период аренды. Банк-арендатор акцентирует внимание на том, что арендодатель предлагает ему оплатить именно предварительную смету на ремонт и не представляет первичные документы, подтверждающие факт выполнения ремонта. Более того, указанной выплатой арендодатель обусловливает приемку у банка-арендатора неотремонтированного арендованного помещения по окончании срока аренды, а также включение в акт приема-передачи помещения формулировки о том, что обязательства по договору аренды выполнены полностью и стороны не имеют претензий друг к другу.
В Письме от 23.12.2004 N 03-03-01-04/1/189 Минфин России отвечал на похожий запрос. В каком отчетном периоде отражаются доходы в виде штрафов, пеней и иных санкций за нарушение договорных обязательств, а также сумм возмещения убытков или ущерба налогоплательщиками, определяющими доходы по методу начисления? (Собственно, в рассматриваемом нами случае у арендатора в налоговом учете для расходов по уплате указанных санкций и возмещению убытков арендодателя получается зеркальная ситуация и возникает аналогичный вопрос о дате указанных расходов.)
Как взыскать с арендатора убытки в связи с ненадлежащим использованием им имущества
Суд кассационной инстанции указал следующее. Ответчик в период владения и пользования спорным помещением самостоятельно (без соответствующего на то разрешения и согласия собственника нежилого помещения, согласований со стороны уполномоченных органов) посредством демонтажа существующих в помещении перегородок осуществил переустройство и перепланировку помещения, в результате которых была повреждена электропроводка. Стоимость демонтируемых и восстановительных работ была оценена согласно сметной документации по восстановлению нежилого помещения, подготовленной специализированной организацией. Также в стоимость убытков были включены услуги специализированной организации по составлению сметы, а также стоимость оформления нового паспорта БТИ.
Если имуществу был причинен ущерб, в акте возврата имущества необходимо указать на то, что недвижимое имущество передано в ненадлежащем состоянии. Также стоит указать, что именно было повреждено или изменено. При этом акт должен быть подписан как арендодателем, так и арендатором. Если арендатор уклоняется от подписания акта, его нужно уведомить о необходимости подписания акта в определенные дату и время ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если арендатор и после этого продолжит уклоняться от подписания передаточного документа, то арендодатель может составить и подписать односторонний акт о возврате имущества в присутствии независимых свидетелей. При наличии доказательств надлежащего извещения арендатора об указанной процедуре односторонний акт будет иметь доказательственное значение в суде. Такой вывод можно сделать из постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2012 г. № 18АП-12794/2011 по делу № А76-7086/2011.
ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА В СВЯЗИ С НЕВОЗМОЖНОСТЬЮ ИСПОЛЬЗОВАТЬ АРЕНДОВАННОЕ ИМУЩЕСТВО ПО ЦЕЛЕВОМУ НАЗНАЧЕНИЮ, ВОЗНИКШЕЙ ПО ВИНЕ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Суд Апелляционной инстанции удовлеворил его требования в этой части.
В рамках данного дела незаконность действий арендодателя, вследствие которых связана с нарушением условий договора, которыми была прямо предусмотрена обязанность по обеспечению арендатора электроэнергией. В случае, когда в договоре аренды помещения обязанность арендодателя по обеспечению арендатора электроэнергией не установлена, суд отказывает арендатору в аналогичном иске о взыскании убытков, причиненных отключением электроэнергии (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.01.2006 N А11-13816/2004-К1-9/876-180).
Суд отказал во взыскании с арендатора задолженности по арендной плате, поскольку обеспечение арендодателем арендованных объектов электроэнергией является необходимым условием для их использования арендатором и неисполнение этой обязанности не позволило ему использовать объекты в целях, установленных договором аренды, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы. В целом, говоря о судебной практике по спорам, связанным с возникшей по вине арендодателя невозможпностью использовать арендованное имущество по целевому назначению, следует отметить, что судебная практика по ним неоднозначна.
Что делать если арендатор не платит и не освобождает помещение
Ведение любого бизнеса всегда было связано с определенными рисками. Сдача недвижимого имущества в аренду – одна из его разновидностей. Занимаясь этим видом деятельности, предприниматели часто сталкивается с проблемой неплатежей и самовольного пользования помещениями. Объяснений причин для подобных действий у нанимателей множество. Как правильно действовать собственнику или арендодателю в ситуации, когда арендатор не платит и не освобождает помещение? Как арендодателю отстоять свои права и не нарушить чужие?
Типовым договором аренды предусматривается порядок его расторжения. Чаще всего таким условием является неоднократное нарушение арендатором сроков оплаты аренды. Поэтому будет резонно включить в претензию предупреждения о расторжении договора. Он будет считаться расторгнутым с даты извещения получателя.
Договора аренды жилого помещения является предоставление Арендодателем за плату во временное владение и пользование Арендатора жилого помещения
4.1. Улучшения арендованного по данному договору жилого помещения, осуществленные Арендатором за свой счет и которые могут быть отделимы без вреда для помещения, являются собственностью Арендатора. По соглашению сторон договора Арендодатель вправе оплатить расходы Арендатора по улучшению жилого помещения в период аренды, после чего указанные улучшения перейдут в его собственность.
2.3. В присутствии Арендатора по договору аренды проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду жилого помещения, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации его либо выдать Арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и его систем жизнеобеспечения.
Апелляционное определение о взыскании ущерба, причиненного арендатором
В силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии с положениями ст. 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
Судебная практика: почему важно подробно указывать состояние помещения при передаче его арендатору
В конце апреля появилось решение суда кассационной инстанции, где было установлено, что общая характеристика помещения в акте приема-передачи является недостаточной для последующего взыскания арендодателем убытков за причинение ущерба имуществу ( Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2015 NФ05-4272/2015 по делу N А41-30239/14 ). Спор между сторонами договора аренды возник после истечения срока договора, когда арендатору были предъявлены требования о возмещении ущерба, нанесенного имуществу. Согласно ст.622 Гражданского кодекса арендатор обязан вернуть помещение в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Арендатор был не согласен с размером ущерба и отказался от подписания акта осмотра. Арендодатель обратился в суд, в качестве доказательства своего требования предоставил техническое заключение, составленное привлеченной компанией, где было указано, что арендатор нарушал правила эксплуатации помещения, производил несогласованные с арендатором переланировки, которые повлекли образование дефектом, в частности, были обнаружены трещины в покрытии пола, отверстия механического происхождения в колоннах. Стоимость восстановительного ремонта была оценена в размере 6 665 874,35 руб.
Освобождение Арендодателем помещения по частям
Помимо уплаты за пользование недвижимым имуществом, за время просрочки его возврата арендатор обязан возместить иные убытки арендодателя, вызванные просрочкой возврата помещения. В договоре также можно предусмотреть неустойку за несвоевременный возврат арендуемого имущества. Подробнее об этом см. Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора.
Факт получения от арендодателя уведомления об отказе от договора аренды, продленного на неопределенный срок, ответчик не отрицал. Между тем в нарушение требований статьи 622Гражданского кодекса РФ ответчик после прекращения договора не освободил спорное нежилое помещение.
Актуальная судебная практика по договорам аренды помещений
Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.
Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.
Возмещение расходов арендодателю арендатором связанных с содержанием помещений
Справедливости ради стоит отметить, что в арбитражной практике есть примеры решений, согласно которым субабонент-арендатор вправе вступать в прямые отношения с поставщиком электро- и теплоэнергии независимо от того, в чьей собственности находится принимающая сеть (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 29 августа 2003 г.
№ А05-9978/02-263/24). Однако, по нашему мнению, арендатору нет смысла стремиться к оформлению договоров с коммунальщиками при отсутствии собственных коммунальных сетей и принимающих устройств.
Ведь в этом случае возникает вероятность того, что инспекторы воспользуются формальным правом признать такие правоотношения незаконными. И соответственно усомнятся в праве арендатора учитывать коммуналку в налоговых расходах.
Правда, для этого необходимо, чтобы собственник недвижимости пошел навстречу арендатору и согласился соответствующим образом оформить арендные отношения. Арендную плату в договоре нужно установить в двух частях – основной и дополнительной.
Как выгнать арендатора из нежилого помещения
- исковое заявление (количество – не менее 3 экземпляров);
- квитанция об оплате госпошлины;
- копия уведомления и/или претензии;
- паспорт истца + копия;
- выписка из ЕГРЮЛ – организациям;
- доверенность – если вместо истца действует его представитель;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на нежилое помещение (см. «Как выглядит документ о приватизации квартиры«);
- техпаспорт объекта недвижимости;
- копия договора аренды;
- документы, которые обосновывают выселение ответчика (выписка по лицевому счету, акт обследования нежилого помещения, акт об отчуждении объекта, заключение экспертов, фото–, аудио и видеоматериалы, переписки).
- если арендодатель не получил оплату за последующий месяц, он имеет право уведомить нанимателя о выселении уже с первого числа нового месяца;
- если оплата была произведена заранее, выселение возможно, начиная с первого числа неоплаченного месяца;
- если арендатор не принял уведомление или претензию, собственник вправе обратиться в суд за принудительными мерами;
- исковое заявление может подаваться как собственником, так и третьими лицами, чьи права нарушены (например, прокурором, государственным органом, субарендатором).
Убытки Арендатора За Пользование Арендодателем Помещением До Решения Суда
Возмещение расходов по содержанию переданного в аренду имущества, полученное от арендатора, не является доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируются приобретенные Предпринимателем услуги по содержанию сданных в аренду помещений, а не осуществляется перепродажа этих услуг арендатору.
10.4. Вывод из судебной практики: На арендатора помещений в многоквартирном доме условиями договора не могут быть возложены расходы по содержанию, ремонту и эксплуатации общего имущества в данном многоквартирном доме.
Я арендодатель
5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Начну издалека (хотя Вы это и так знаете): согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ «по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. В силу указанной статьи «арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок». Исходя из вопроса, требование расторжения договора не было Вами заявлено. Тем не менее, несмотря на то, что Вы не настаиваете на своем праве расторжения договора аренды, никто не отменял самозащиту нарушенного права (ст.12 ГК РФ). 1. Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ » исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника , поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором». Соответственно, право на ограничение доступа в помещение, сдаваемое в аренду, обеспечено статьей 329 ГК РФ.
Убытки Арендатора За Пользование Арендодателем Помещением До Решения Суда
Необходимо обратить внимание на то, что истребование имущества может быть произведено только в рамках вышеуказанной статьи 398 ГК РФ. Как следует из пункта 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится (то есть, в рамках ст. ст. 301, 305 ГК РФ – истребование имущества из чужого незаконного владения третьих лиц).
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Решение Хозяйственного суда Могилевской области от — Расходы, понесенные арендатором в период пользования помещением по договору аренды, признанным недействительным, могут быть предъявлены в общем порядке как исковые требования, но к зачету приняты быть не могут, поскольку данные требования и требования о взыскании задолженности по арендным платежам не являются однородными
Истец просил взыскать с ответчика 26475413 руб., из которых 5063545 руб. составляла пени, 388082 руб. — коммунальные услуги и 21023786 руб. — с учетом курсовой разницы долг за пользование арендованным помещением. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что ответчик, в нарушение заключенных договоров от 01.09.2001 года N 1, 2, 3 не уплачивает арендную плату, хотя пользуется помещением. Отзывом на иск ответчик указал, что договор N 3 с 01.01.2002 года не действует, а договор N 1 и 2 недействительны с момента их заключения. В судебном заседании 24.12.2002 года прокурор и истец заявили ходатайство об отложении разбирательства по делу для уточнения исковых требований.
Ответчик в первом судебном заседании пояснения дал аналогичные отзыву и пояснил, что в настоящее время он занимает только помещение, по ул. Минская, на которое заключался договор N 3, но пользоваться им не может, поскольку отключена электроэнергия. Помещения по ул. Советская им освобождены. Сумма арендных платежей должна быть 11272192 руб., а не та, которую насчитал истец. Учитывая, что собственником помещения является Бобруйский Горисполком, настоящие исковые требования предприятия А должны быть оставлены без рассмотрения, поскольку предприятие А не является стороной по делу. Затем, после уточнения истцом исковых требований, ответчик уточнил и свои пояснения и указал, что арендные платежи могут составлять, с учетом суммы процентов, только 10640250 руб., но из данной суммы расходы по уборке помещений, по содержанию помещений, по оплате тепловой энергии и охранной сигнализации должны быть исключены, поскольку эти суммы являются затратами ответчика, и взысканию может подлежать только сумма 5317562 руб.
05 Апр 2020 jurist7sib 78