Главная / Без рубрики / Договор Купли-Продажи Квартиры: Проблемы И Особенности Дипломная Работа

Договор Купли-Продажи Квартиры: Проблемы И Особенности Дипломная Работа

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Во-вторых. Такие подробные правила необходимо устанавливать на уровне федерального закона для того, чтобы не допустить регламентации отношений на общероссийском рынке региональными и ведомственными актами.

И наконец, в части второй ГК все-таки более детально регламентиру-ются те договорные отношения, которые особенно часто складываются на современном рынке. Законодатель пошел по этому пути в силу ряда причин.

Договор Купли-Продажи Квартиры: Проблемы И Особенности Дипломная Работа

Сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины:
1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое,
2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав .
Так, признание недвижимым имуществом предприятия порождает множество проблем. В гражданском праве предприятие является двояким понятием: оно может выступать в качестве субъекта и объекта правоотношений.
Применительно к государственной регистрации предприятие рассматривается исключительно как объект гражданского оборота. Именно поэтому законодатель устраняет какую-либо связь между местом государственной регистрации юридического лица (предприятие как субъект права) и местом государственной регистрации прав и сделок с предприятием как имущественным комплексом. Таким образом, законодательным порядком устанавливается необходимость четкого разграничения понятия «предприятие» как субъект правоотношений и понятия «предприятие» как объект права (комплекс недвижимого имущества). Понятие предприятия как объекта гражданских правоотношений содержится в ст. 132 ГК РФ.
Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами правового регулирования договора купли-продажи определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место.
Применительно к вопросам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляется необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое сформулировано в действующем законодательстве.
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество , виды которого отражены в Приложении 2 к настоящей работе.
Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:
а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;
б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин «сооружение» применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер — сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.
Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.
В этой связи С.А. Степанов, отмечает: «При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления:
а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу,
б) определение единого, абстрактного, основанного на определенной связи с землей принципа (критерия) отнесения иных, не охваченных перечнем объектов к недвижимости» .
Таким образом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей, о которой говорится в определении недвижимости.
Как показывает практика, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным. Изучение практики регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.
Эти проблемы породили научную дискуссию о критериях отнесения имущества к недвижимому. В этой дискуссии позиции авторов разделились на две группы. Одни ученые, полагая бесперспективным использование критерия связи с землей, предлагали различные юридические критерии отнесения имущества к недвижимому, другие же считают, что недвижимость — это объективно существующее явление, а задача закона — выявить и максимально четко определить те признаки, по которым можно отнести вещи к недвижимым.
Сторонниками первой позиции предлагались различные критерии недвижимости. При этом одним из таких критериев назывался факт государственной регистрации права на объект. В наиболее завершенном виде данная позиция выражена Е.А. Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его госрегистрации» . Сходной позиции придерживается О.М. Козырь, которая указывает, что недвижимостью является такое имущество, «на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая госрегистрация» . Н.В. Диаковская пишет: «Анализ ст. 130 ГК РФ позволяет утверждать, что понятие «недвижимое имущество» является юридическим, а не фактическим. Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая таким признаком, может быть объектом гражданских прав. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация» .
Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться с О.Ю. Скворцовым, который отмечает: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация — явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество» .
Ряд ученых, называя физическую связанность с землей главным критерием отнесения объекта к недвижимости, в качестве второго критерия называют юридическую связь объекта с земельным участком, ссылаясь при этом на нормы о самовольной постройке (ст. 222 ГК РФ), которая связывает с законностью создания объектов их возможность стать объектами права собственности и иных гражданских прав, так, этой позиции придерживается В.В. Чубаров . Данная позиция не представляется удачной, прежде всего с точки зрения ее соответствия действующему законодательству. Гражданский кодекс, давая в ст. 222 определение самовольной постройки, указывает, что это — «недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей (…) либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных или строительных норм и правил». Таким образом, ясно, что незаконность возведения — это критерий отнесения недвижимости к самовольным постройкам, а не решения вопроса об отнесении объекта к недвижимости. Применение данной концепции на практике приводит к смешению функций органов государственной регистрации, призванных решать вопрос о законности создания объекта, и органов технического и кадастрового учета, в задачу которых должно входить исключительно описание объекта как объективно существующего явления без какой-либо правовой оценки обстоятельств, связанных с его созданием.
Здесь следует остановиться на общем подходе к определению понятия недвижимого имущества в законе.
Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Идея подхода к понятию недвижимого имущества с точки зрения отношений, существующих по поводу рассматриваемого объекта, не является абсолютно новой. Помимо ее отражения в практике органов учета недвижимого имущества, она нашла отражение и в судебной практике. В частности, Пленум ВАС РФ в п. 16 Постановления от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отметил, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу» . Из этого следует вывод, что незавершенный строительством объект становится недвижимостью лишь после прекращения договора подряда. При действующем договоре подряда объект, хотя и отвечает всем объективным признакам недвижимости, недвижимостью не является. При этом не очень понятно, что же представляет собой этот объект.
Включение объекта незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, содержащийся в ст. 130 ГК РФ, также ставит вопрос о соответствии закону рассматриваемого разъяснения. Ведь если любой объект незавершенного строительства — это объект недвижимости, значит, не может быть такого не завершенного строительством объекта, который не был бы объектом недвижимости.
Основой этого подхода к понятию недвижимого имущества как при признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания, так и при признании критерием для объекта незавершенного строительства отсутствия действующего договора подряда является то, что в этих случаях объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по физическим свойствам, но тем не менее не «может стать объектом права собственности и других гражданских прав». Таким образом, можно сказать, что именно такой критерий предлагается для разграничения движимого и недвижимого имущества.
Логика такого подхода в целом понятна. Закон относит вещи (в том числе и недвижимые) к объектам гражданских прав (ст. 128 ГК РФ). Объект же гражданского права — это то, на что могут быть установлены гражданские права. Если такие права на рассматриваемый предмет не могут быть установлены по тем или иным причинам, то этот предмет не является объектом гражданского права. Продолжая эту мысль, следует признать, что всякий предмет, обладающий объективными признаками недвижимого имущества, если на него не может быть установлено право собственности, не является не только недвижимой вещью, но и вещью вообще.
Но возникает вопрос о том, что же представляет собой предмет, если он физически существует, но не является вещью в смысле гражданского права, в силу того что в настоящий момент на него не может быть установлено право собственности? В какой момент он становится вещью (недвижимой вещью)? В тот ли момент, когда кто-то (кто?) установил возможность для этого предмета стать объектом права собственности? Или, может быть, предмет становится вещью (недвижимой вещью) в тот момент, когда это право уже возникло и официально подтверждено? Обращает на себя внимание не только нечеткость такого критерия, выраженная в словах «могут (должны)», но и использованный термин «недвижимая вещь в смысле гражданского права».
Поэтому открытым с позиции права остается вопрос: что представляет собой предмет, отвечающий признакам недвижимого имущества, до установления возможности приобретения на него права собственности или до регистрации такого права. Правда, В.В. Чубаров считает, что ответ «достаточно прост» и такой предмет представляет собой «совокупность движимых вещей, которая по своим физическим свойствам, возможно, напоминала недвижимую вещь» . Между тем согласиться с таким простым решением очень сложно, хотя бы потому, что, войдя в состав того, что «напоминает недвижимую вещь», движимые вещи (строительные материалы) уже утратили свое прежнее качество, причем произошло это не в силу признания вещи недвижимой, а фактически. Поэтому к моменту фактического создания объекта говорить о существовании движимых вещей, из которых он состоит, вряд ли возможно. Идея определения объекта недвижимости через возможность установления на него права собственности получила развитие и при анализе данного понятия с точки зрения структуры собственности в многоквартирных домах и других зданиях, части которых могут иметь самостоятельный статус объекта недвижимости (например, помещения в зданиях нежилого назначения). Руководствуясь такой логикой, А.А. Иванов пишет: «Если квартира является коммунальной, то есть комнаты в ней принадлежат разным собственникам, то сама она объектом недвижимости и права собственности (иных вещных прав) считаться не должна. Объекты недвижимости — это комнаты и общее имущество в коммунальной квартире. Коммунальная же квартира в данном случае — собирательное понятие (абстракция)» . На том же основании абстрактным понятием объявляется многоквартирный жилой дом, а объектами недвижимости — квартиры и общие помещения дома. На данном примере видно, к чему приводит идея отнесения к объектам недвижимого имущества только тех объектов, на которые в данный момент может быть установлено право собственности. В результате реализации этой идеи абстрактными понятиями называются реально существующие объекты недвижимости (здания, квартиры), а такой абстрактный объект, как «общее имущество дома», .
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

Актуальность и практическое значение выбранной темы обусловлены огромным значением недвижимого имущества и его оборота в гражданских правоотношениях, порядка возникновения и прекращения прав собственности на него, большим вниманием законодателя к вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно, в первую очередь были приняты Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства . В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, что лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости.
Научная значимость темы обусловлена тем, что вопросам регулирования оборота недвижимости законодателем всегда уделялось особое внимание, это обусловлено значением и сложностью указанной сферы отношений. Недвижимость является специфическим объектом гражданских правоотношений. На объекты недвижимости распространяется особый правовой режим. Главная его черта — специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, а также специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
Данная тема, в силу ее важности и актуальности, особенно в настоящее время, широко и последовательно освещена в отечественной юридической литературе. Научные исследования правовых проблем правового регулирования сделок с недвижимым имуществом развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правового режима отдельных видов недвижимого имущества. Значение купли-продажи еще и в том, что нормы, ее регулирующие, субсидиарно распространяются и на иные договоры, связанные с отчуждением помещений в многоквартирных домах: мены, дарения, ренты. Исходя из этого положения общего характера о купле-продаже в той мере, в коей они не противоречат существу регулируемых отношений, относятся и к названным договорам. Так, например, по правовому регулированию приобретение прав на недвижимое имущество в результате мены является частным случаем купли-продажи . Стороны одновременно выступают продавцами в отношении отчуждаемого помещения и покупателями в отношении помещения приобретаемого. В силу специфики предмета договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации, равно как и переход прав по нему. Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам регулирования сделок с недвижимостью, нужно тем не менее констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают диаметрально противоположные позиции.
Основной научной литературой для написания работы явились прежде всего монографии известных отечественных ученых-цивилистов Г.Ф. Шершеневича, А.С. Звоницкого и Д.И. Мейера, современных юристов В.Г. Гавриленко, Н.И. Ядевича, Д.А. Колбасина, О.М. Козыря, А.В. Черных, некоторых других. Кроме того, интересными для анализа стали публикации в специализированных периодических юридических изданиях таких авторов, как П.А. Фалилеева, Г.С. Мостова, М.В. Царева, М.В. Абрамовой и некоторых других авторов.
Цель работы — рассмотреть договор купли-продажи недвжимости.
Задачи:
— провести общий анализ юридической категории «договор купли — продажи» в гражданском праве;
— проанализировать особенности отельных видов договоров: купли продажи земельного участка, купли – продажи квартиры, купли – продажи государственного предприятия должника.
Объектом исследования явилось гражданское законодательство Российской Федерации.
Предмет исследования – понятие недвижимого .
На странице представлена краткая версия работы.
Полную версию Вы можете получить в офисах Всероссийского Учебного Центра Elite Education или по электронной почте.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Введение
Актуальность и практическое значение выбранной темы обусловлены огромным значением недвижимого имущества и его оборота в гражданских правоотношениях, порядка возникновения и прекращения прав собственности на него, большим вниманием законодателя к вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно, в первую очередь были приняты Гражданский кодекс РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства . В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, что лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости.
Научная значимость темы обусловлена тем, что вопросам регулирования оборота недвижимости законодателем всегда уделялось особое внимание, это обусловлено значением и сложностью указанной сферы отношений. Недвижимость является специфическим объектом гражданских правоотношений. На объекты недвижимости распространяется особый правовой режим. Главная его черта — специальный порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, а также специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.
Данная тема, в силу ее важности и актуальности, особенно в настоящее время, широко и последовательно освещена в отечественной юридической литературе. Научные исследования правовых проблем правового регулирования сделок с недвижимым имуществом развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости . В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правового режима отдельных видов недвижимого имущества. Значение купли-продажи еще и в том, что нормы, ее регулирующие, субсидиарно распространяются и на иные договоры, свя-занные с отчуждением помещений в многоквартирных домах: мены, дарения, ренты. Исходя из этого положения общего характера о купле-продаже в той мере, в коей они не противоречат существу регулируемых отношений, относятся и к названным договорам. Так, например, по правовому регулированию приобретение прав на недвижимое имущество в результате мены является частным случаем купли-продажи . Стороны одновременно выступают продавцами в отношении отчуждаемого помещения и покупателями в отношении помещения приобретаемого. В силу специфики предмета договор мены жилыми помещениями подлежит государственной регистрации, равно как и переход прав по нему. Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам регулирования сделок с недвижимостью, нужно тем не менее констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают диаметрально противопо-ложные позиции.
Основной научной литературой для написания работы явились прежде всего монографии известных отечественных ученых-цивилистов Г.Ф. Шершеневича, А.С. Звоницкого и Д.И. Мейера, современных юристов В.Г. Гавриленко, Н.И. Ядевича, Д.А. Колбасина, О.М. Козыря, А.В. Черных, некоторых других. Кроме того, интересными для анализа стали публикации в специализированных периодических юридических изданиях таких авторов, как П.А. Фалилеева, Г.С. Мостова, М.В. Царева, М.В. Абрамовой и некоторых других авторов.
Цель работы — рассмотреть договор купли-продажи недвижимости.
Задачи:
— провести общий анализ юридической категории «договор купли — продажи» в гражданском праве;
— проанализировать особенности отельных видов договоров: купли продажи земельного участка, купли – продажи квартиры, купли – продажи государственного предприятия должника.
Объектом исследования явилось гражданское законодательство Рос-сийской Федерации.
Предмет исследования – понятие недвижимого имущества как объекта купли-продажи по действующему законодательству Российской Федерации.
Структурными элементами дипломной работы являются введение, три главы, заключения и списка источников.

Глава 1. Договор купли — продажи недвижимости: понятие и содержание
1.1. Предмет, содержание и форма договора купли-продажи
Не всякий, наверное, знает, в том числе и профессиональный юрист, что старый ГК РСФСР 1964 года не содержал в себе определения правовой конструкции договора. В ст. 158 ГК РСФСР приводилась лишь формулировка обязательства в качестве разновидности сделки.
В социалистических хозяйственных, планово-экономических отноше-ниях договору уделялось определенное внимание, однако роль его в основном сводилась к регламентированию правоотношений на уровне государственных структур.
В новом ГК РФ, в ст. 420, мы, наконец, встречаем подробное определение этого важного для нас сегодня понятия. Сформулировано оно, несомненно, с учетом идей и принципов создаваемых у нас сейчас новых рыночных отношений собственности.
Часть вторая ГК посвящена исключительно обязательствам и догово-рам. Как точно и емко отметил известный правовед С.С. Алексеев, «это сугубо деловая, «рабочая» часть всего законодательного документа» , и без его логически строгой кодификации царил бы хаос, невероятный разнобой в исходных документах.
В ГК РФ законодатель закрепил полное равенство всех участников договорных правоотношений, что означает юридическое равенство контрагентов при заключении и исполнении договора, судебной защите их прав и интересов. Стороны поэтому вправе применять диспозитивные нормы: заключать по своему усмотрению нетипичные договоры, не противоречащие общим началам и смыслу права, обычаям делового оборота.
И наконец, в части второй ГК все-таки более детально регламентиру-ются те договорные отношения, которые особенно часто складываются на современном рынке. Законодатель пошел по этому пути в силу ряда причин.
Станислав Антонович Хохлов, бывший исполнительный директор Исследовательского центра частного права при Президенте РФ, объяснял такую позицию законодателя следующими факторами.
Во-первых. Детализация правил об основных видах договоров отражает объективную потребность в повышении роли закона в регулировании экономического оборота.
Во-вторых. Такие подробные правила необходимо устанавливать на уровне федерального закона для того, чтобы не допустить регламентации отношений на общероссийском рынке региональными и ведомственными актами.
В-третьих. Регулирование типичных договорных связей способствует стабилизации правил поведения участников экономической деятельности, исключает произвол, ведущий к разрушению сложившихся экономических связей .
Социальная ценность нового договорного права России заключается еще и в том, что оно устраняет многочисленные противоречия в законода-тельстве, оставшиеся от старой административно-командной системы.
Следует сказать и о других новеллах договорного права России. Так, Кодекс теперь предоставляет предпринимателям широкую свободу усмотрения: выбор партнера, условий договора и жесткую ответственность за невыполнение обязательств. В случае заключения предпринимателем договора с частным лицом Кодекс защищает гражданина как более слабую сторону (ст. 461 и ст. 835 ГК), в том числе защищает денежные вклады гражданина от недобросовестного предпринимателя.
Принципиальной особенностью в ГК (статья 11) является усиление защиты прав кредиторов . В Кодексе реализованы и другие идеи ученых-правоведов, которые при разработке и принятии ГК явились предметом острейших дискуссий.
Так, в силу ст. 421 ГК стороны могут заключить договор как преду-смотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми ак-тами. По буквальному смыслу этой статьи смешанные и типичные договоры могут быть предусмотрены и регламентированы, помимо ГК, другими федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации. Следует, однако, учитывать, что, согласно статье 3 и другим положениям ГК, постановления Правительства могут вторгаться в сферу гражданско-правового договорного регулирования только в случаях, строго определенных законом. При этом в интересах стабилизации и упорядочения типичных договорных связей целесообразно, чтобы типизация осуществлялась в первую очередь в кодифицированном законе. Часть вторая ГК ориентирует именно на такой подход, давая типизацию договоров, которые опосредуют основную массу экономических связей .
По убеждению С.С. Алексеева, сегодня «. именно в Российском Гражданском кодексе содержится законодательно закрепленная юридическая, в чем-то даже «философская» основа современной рыночной экономики, ее суть — экономическая свобода, выраженная в праве, т.е. частное право» .
Далее в своих комментариях Гражданского кодекса РФ С.С. Алексеев на убедительных примерах доказывает, что частное право — основа современного цивилизованного рынка. Новизну термина «частное право», отмечает он, нельзя понимать примитивно, как удел сугубо эгоистических интересов меньшинства. Опираясь на ст. 1 ГК РФ, он показывает, что практически в каждом ее пункте «сидят» идеи частного права. Произвол и злоупотребление этими правами в силу ст. 10 ГК исключены потому, что лица, злоупотребляющие своими правами, не могут рассчитывать в таком случае на их защиту. Все это подтверждает мысль о том, что в основе договорного права России сегодня лежат частноправовые начала.
И все же, говоря о реализации нового договорного права в условиях сегодняшнего экономического положения в России, нельзя не отметить наличие в нем противоречий. Возьмем, к примеру, цену и форму договора. Так вот, оказывается, стороны не совсем свободны в их выборе. В юридической литературе вопрос о цене возмездного договора является спорным. Авторы учебника «Гражданское право» относят цену к числу обычных условий договора , а другие правоведы считают, что цена является существенным условием всякого возмездного договора . В обоснование этого авторы ссылаются на п. 1 ст. 424 ГК. На практике, однако, мы вряд ли встретим возмездный договор, в котором отсутствует указание о цене. И обусловлено это не только развивающимися рыночными отношениями, но и фактором непрекращающейся инфляции. Поэтому отсутствие цены в договоре порождает массу невыгодных последствий для всех сторон договора. Противоречива также ситуация и с формами договоров. В связи с тем что договор является одним из видов сделок, к его форме применяются общие правила о форме сделок.
Фискальные органы придают значение не волеизъявлению сторон и их согласию, а фактическим условиям договора: цене, срокам, сумме договора и т.п. Однако на практике сами участники договора зачастую составляют его так, что его содержание вызывает разночтения в толковании, порождая в свою очередь споры между контрагентами и органами ФНС России.
В целях разрешения споров в ст. 431 ГК сформулированы правила толкования договора: принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и предложений, вытекающие из него смысл и взаимоотношения. При этом допускается привлечение к исследованию не только самого договора, но и других обстоятельств (п. 2 ст. 431). Однако дело в том, что налоговая служба толкует договор по фактическим и достаточно наполненным содержанием разделам договора. Вот о чем не следует забывать.
Итак, от того, как четко, грамотно и умело в правовом смысле составлен и заключен тот или иной договор, зависит экономический, материальный и финансовый интерес его контрагентов. Иначе говоря, договор — цивилизованный путь существования и деятельности юридических лиц в непрерывно развивающихся рыночных отношениях.
Отсюда очевидны значение, роль и важность современного договорного права России во всех жизненных, экономических, имущественных и других бесчисленных гражданских правоотношениях.
Понятно, что без знания общих положений о договорах и умения применять их на практике ни один участник гражданского оборота не может чувствовать себя уверенно . Однако концептуальное обозначение основных идей договорных обязательств не исчерпывает всей проблематики договорных отношений. В этой связи принятие третьей части ГК существенно облегчает внутренний и внешнеэкономический гражданский оборот. А с появлением Земельного, Жилищного, Налогового кодексов роль и значимость гражданского права еще более возрастают.
Несмотря на позитивность идей указанных кодексов, не следует ожи-дать быстрого утверждения частноправовых отношений. Им предстоит длительный и сложный путь. Не устранены еще узаконения, рассчитанные на администрирование. Не подготовлено общественное сознание, нет специалистов в области частного права, не создана его система. Реформаторские законы России последних лет, будучи приняты на основе компромисса различных политических партий и течений, противоречивы, не отличаются высокой правовой культурой и законодательной техникой.
Гражданский кодекс России не исчерпывает всей системы гражданского права, и в нее будут еще включаться другие законы и подзаконные нормативные акты1. Рассматривая гражданское право как систему свободных правоотношений формально равных субъектов, следует отдавать себе отчет, что это равенство может быть реализовано только с помощью определенной разработанной процессуальной формы (процедуры). Именно она опосредствует связь материальной нормы с реальными отношениями, с субъективным правом. Отсутствие процедуры всегда давало простор и возможность принимать произвольные решения по «своему» усмотрению, практически подменяя правовой процесс политическим .

Договор купли-продажи квартир

В сложившихся условиях особое место занимают вопросы купли-продажи жилья. Законодательством предусмотрено, что физические и юридические лица имеют право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения ее количества, размеров и стоимости.

Все это и обусловило выбор настоящей дипломной работы, в которой предпринята попытка осветить наиболее полно понятие, содержание, процедуру продажи, проблемные вопросы данного института на сегодняшнем этапе развития общества.

Договор купли-продажи квартир

В процессе написания работы были использованы федеральное и региональное законодательство, монографии, периодические издания, материалы судебной опубликованной практики и практики федеральных судов Советского, Курчатовского районов г. Челябинска.

12. Соглашение от 8 декабря 1998 года об определении порядка взаимодействия между Южноуральской регистрационной палаты с ее территориальными филиалами с одной стороны и ГУП «Областной центр технической инвентаризации» при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области.

Договор купли-продажи квартир

Однако, в настоящее время ощущается недостаток научных исследований, которые бы комплексно рассматривали этот вопрос. Однако, несмотря на актуальность указанной темы, имеется ряд дискуссионных вопросов, проблемных ситуаций, которые на законодательном уровне не решены, что вызывает криминогенность на рынке жилья. Все это и обусловило выбор настоящей дипломной работы, в которой предпринята попытка. Читать ещё >

Дипломная работа: Договор купли-продажи недвижимости

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение нежилого помещения, является договор купли-продажи нежилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять и уплатить за него определенную денежную сумму.

В основе формально-юридического определения недвижимости лежит ее экономическое понимание. Генезис такого понимания — в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей.

Договор купли-продажи квартир

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

Таким образом, объектом данного исследования является договор купли-продажи коммерческой недвижимости, предметом особенности правового регулирования заключения договора купли-продажи коммерческой недвижимости.

Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота. Это естественно, поскольку категория «недвижимости» является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники.

Договор купли-продажи жилых помещений

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Договор купли-продажи жилой квартиры

Введение
1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости
1.1. Понятие договора купли-продажи недвижимости
1.2. Форма договора и порядок его заключения
1.3. Существенные условия договора
1.4. Государственная регистрация договора
2. Особенности правового регулирования договора купли-продажи жилой квартиры
2.1. Понятие и особенности договора купли-продажи жилой квартиры.
2.2. Особенности купли-продажи отдельных видов жилых квартир
2.2.1. Купля-продажа приватизированных квартир
2.2.2. Купля-продажа квартир в домах жилищно-строительных кооперативов.
2.2.3. Проблема отчуждения жилой квартиры с зарегистрированными несовершеннолетними.
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Избранная автором тема дипломного исследования является весьма актуальной.
Актуальность и практическая значимость темы настоящего диплома обусловлена рядом причин.
Собственное жилье для современных граждан является одной из главных ценностей. Выступая неотъемлемым элементом достойного уровня жизни, собственные дом, квартира или хотя бы комната обеспечивают важнейшие физиологические и социальные потребности человека.
Актуальность дипломной работы, на наш взгляд, заключается в необходимости исследования особенностей правового регулирования договора купли-продажи жилой квартиры, а также в необходимости по исследованию проблем, возникающих при заключении договора купли-продажи жилой квартиры.

Готовая дипломная работа

Введение 3
Глава 1. Теоретические проблемы договора купли-продажи недвижимости 7
1.1. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости 7
1.2. Субъективный состав договора купли-продажи недвижимости 20
Глава 2. Практические реализации договора купли-продажи недвижимости на примере купли-продажи квартир 26
2.1. Особенности заключения и исполнения договоров купли-продажи квартир 26
2.2. Проблемы реализации договоров купли-продажи квартир 46
Глава 3. Зарубежный опыт заключения, исполнения и реализации договора купли-продажи квартир 78
Заключение 85
Список использованной литературы 90

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско — правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.
Применительно к купле — продаже недвижимости особый подход законодателя состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости, которая рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества по российскому законодательству требовала совершения специальных действий, которые охватывались понятием «ввод во владение».
Нормы о договоре купли — продажи недвижимого имущества объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли — продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли — продажи: договор продажи недвижимости. По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.
Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок — недвижимости. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержит немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.
Особой разновидностью договора купли-продажи недвижимости является договор купли-продажи жилого помещения. Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений, а также неправомерные действия недобросовестных продавцов, покупателей и посредников, направленные на получение материальной выгоды незаконным и обманным путем пользуясь правовой безграмотностью населения. В настоящее время расширяется первичный рынок жилья. За последние несколько лет количество построенных квартир в год постоянно увеличивается. Так согласно данным Федеральной службы государственной статистики в 2000 году построено 382 тыс. квартир, в 2004г. – 477 тыс., в 2005г. – 515 тыс., в 2006г. – 609 тыс., в 2007г. – 721 тыс.
Объект работы – общественные отношения складываются в связи с заключением и исполнением сделок, связанных с продажей недвижимого имущества, в том числе с продажей жилых помещений.
Предмет работы – действующее гражданское законодательство, регламентирующее особенности, содержание, порядок исполнения и условия действительности сделок по продаже недвижимости.
Цель работы – определить особенности гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимости в Российской Федерации.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
1. Изучить понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
2. Определить субъектный состав договора купли-продажи недвижимости.
3. Исследовать особенности заключения и исполнения договора купли-продажи квартир.
4. Изучить проблемы реализации договоров купли-продажи квартир.
5. Рассмотреть зарубежный опыт заключения, исполнения и реализации договоров купли-продажи квартир.
Научная новизна работы проявляется в комплексном анализе российского гражданского законодательства, регламентирующего договор купли-продажи недвижимого имущества и жилого помещения в частности, правоприменительной практики в данной области, сопоставления нормативной и правоприменительной базы.
На вопросы правового регулирования отношений, являющихся предметом настоящего исследования не раз обращали внимание различные ученые и исследователи, среди которых можно назвать таких как: Алексеев С.С., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., Дроздов И.А., Крылов С., Скловский К.И., Тихомиров М.Ю., Шершеневич Г.Ф. и др.
Нормативная база работы – Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные нормативные правовые акты.
Методологическая база работы – общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и др.
По структуре настоящая работа состоит из введения, трех глав, объединяющих пять параграфов, заключения и библиографического списка.

Договор купли-продажи недвижимого имущества

21. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000г. №660 «Об утвер-ждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и пра-вил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» // Собрание законо-дательства РФ. 2000. №37. ст.3726;

Жилая недвижимость (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, инди-видуальные частные дома) для большинства граждан России является единствен-ным значимым имуществом, и при этом дорогостоящим. Сделки же с недвижи-мостью таят в себе немало опасностей. Спрос и цены на недвижимость в послед-нее время резко возросли. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие миллионы рублей. Про-порционально возрастает и количество сомнительных операций, связанных с приобретением квартиры. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища. Поэтому при совершении сделок особенно важно выделить средства защиты участников и принадлежащего им жилья. Их права на рынке жилья охраняются в первую очередь нормами гражданского законодатель-ства.

Договор купли-продажи недвижимости — Дипломная работа

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994г. № 51-ФЗ с изм. 26.06.2007г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». – Послед. обновление 30.06.2007.

При написании работы использовались следующие источники: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты, научная литература по гражданскому праву и теоретические разработки таких авторов, как Сергеева А.П., Толстого Ю.К., Щенниковой Л.В., Прокопьевой Н.А., Кузнецова Д.С., Каменецкой М.С., Жанэ А.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Правовое регулирование договора розничной купли-продажи. Понятие и особенности торговой деятельности. Порядок заключения договора розничной купли-продажи. Права и обязанности покупателя, продавца. Ответственность сторон согласно торговому договору.

Его форма и содержание, регистрация и исполнение договора купли-продажи. Основания признания сделки купли-продажи жилого помещения недействительной. Состояние современной законодательной базы по недвижимости. Реализация жилищных прав детьми-сиротами.

26 Июл 2019 jurist7sib 98